20210405-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年3月）_三月光大AH核心物业指数上涨10.9_板块整体表现较好_9页_1mb

行业研究总结：2021年3月光大AH核心物业指数表现及行业动态

核心内容

2021年3月，光大地产AH核心物业指数上涨10.9%，板块整体表现较好，跑赢沪深300指数16.3个百分点，跑赢恒生指数12.98个百分点。2021年1-3月，该指数累计上涨30.58%，跑赢沪深300指数33.71个百分点，跑赢恒生指数26.37个百分点。样本股平均涨跌幅为+7.9%，其中绿城服务涨幅最大，达+50%；中海物业紧随其后，涨幅为+42.1%。

主要观点

指数表现

• 3月表现：光大地产AH核心物业指数单月涨幅10.9%，在A股板块中排名第二，在H股板块中排名第一。
• 年度表现：2021年1-3月累计上涨30.58%，大幅跑赢沪深300及恒生指数。

港股通动态

• 2021年3月，8家物业企业新调入港股通，包括世贸服务、融创服务、新城悦服务、华润万象生活、合景悠活、恒大物业、卓越商企服务、金科服务。
• 港股通持股比例变化前列为金科服务（+3.89pct）、新城悦服务（+3.69pct）、保利物业（+1.97pct）等。

行业动态

• 中央政策：商务部提出到2025年建设一批布局合理、业态齐全的社区服务商圈，步行距离不超过15分钟。
• 地方政策：北京市住建委发布《北京市物业管理委员会组建办法》；青岛鼓励物业企业发展物业中介新业态和新模式。

企业动态

• 项目拓展：碧桂园服务、保利物业、绿城物业等企业中标多个重要项目，涉及政府机关、医院、轨道交通、博物馆等。
• 收并购：雅生活服务拟收购北京慧丰51%股权、陕西明堂60%股权及大连明日环卫业务51%股权，总对价达人民币7.8亿元。

关键信息

投资建议

• 主线一：规模第一梯队，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务。
• 主线二：规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐建业新生活、新城悦服务、永升生活服务、世茂服务、时代邻里。
• 主线三：收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
• 主线四：资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

风险分析

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，将挤压行业毛利润率。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍与开发商业务密切相关，盈利水平和竞争格局尚不清晰。
• 关联方依赖风险：部分物业企业合约面积依赖关联方开发商，若开发商业务受阻，将影响其业务拓展。
• 外包风险：外包成本占比逐年上升，若无法有效控制外包质量，将影响品牌形象和业主满意度。

估值与市场分析

• 2021年预测PE估值：AH核心物业样本股2021年WIND一致预测PE估值范围为8至61，均值约为27。
• 2022年预测PE估值：2022年预测PE估值范围为7至47，均值约为19。

总结

2021年3月，物业板块表现强劲，指数上涨10.9%，跑赢主要市场指数。行业政策持续支持，中央及地方政策推动社区服务商圈建设、物业中介发展和物业管理委员会组建。企业方面，碧桂园服务、保利物业、绿城物业等在项目拓展和收并购方面表现活跃。投资建议聚焦于规模、成长性、专业性和资源禀赋四大主线，同时提示了人工成本、增值服务拓展、关联方依赖和外包等风险。