20220102-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年12月）_12月光大AH核心物业指数上涨4.6_行业标准建设不断推进_10页_1mb

行业研究总结

核心内容

2021年12月，光大地产AH核心物业指数上涨 4.59%，表现优于沪深300指数、恒生指数及恒生港股通指数。该指数全年下跌 5.22%，跑输沪深300指数 0.02pct，但跑赢恒生指数 8.86pct 和恒生港股通指数 5.84pct。

在个股表现方面，2021年12月样本股平均跌幅为 -4.9%，其中招商积余涨幅最大，达 +55.5%，远洋服务、保利物业、特发服务、建发物业紧随其后。2021年全年样本股平均跌幅为 -20.9%，中海物业涨幅最大，达 +106.7%，滨江服务、建发物业、正荣服务、新大正表现较好。

港股通持股比例方面，2021年12月保利物业、世茂服务、恒大物业、新城悦服务、碧桂园服务分别增长 +8.12pct、+2.17pct、+1.42pct、+1.38pct、+0.93pct。全年持股比例变化中，保利物业增长 +13.72pct，新城悦服务 +7.46pct，金科服务 +7.11pct，恒大物业 +6.62pct，旭辉永升服务 +5.08pct。

行业动态

中央政策

• 民政部与国开行联合推进养老服务体系建设金融支持。
• 住建部等十部委联合提出加强生活性服务业及公共服务标准制定，推进社区服务和智慧治理标准建设。
• 中央经济工作会议强调加快数字化改造，促进传统产业升级。

地方政策

• 嘉兴市开展房地产市场秩序整治，重点整治开发、交易、租赁和物业等方面。
• 惠州市出台《住宅区配建养老服务设施管理办法》，要求新建住宅区配建养老服务设施。

企业动态

经营动态

• 碧桂园服务：中标多个城市轨道交通和政府机关物业服务项目。
• 保利物业：中标医院、地铁、政府办公楼等项目。
• 新大正：中标医院、学校、政府机构等物业服务项目。
• 绿城服务：中标景区、图书馆、银行大楼等项目。
• 金科智慧服务：中标医院、服务区、办公楼等项目。

资本市场动态

• 上市进展：祥生活服务暂缓发行流程，长城物业、禹佳生活服务招股书失效，中梁百悦智佳通过港交所聆讯。
• 收并购：金科智慧服务收购黔西宏祥物业51%股权，世茂服务收购湖南吉立物业70%股权，绿城服务收购浙江绿科51%股权，招商积余收购上海航空物业100%股权及中国南航物业95%股权。

投资建议

建议关注以下四大主线：

1. 平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 成长型标的：推荐新城悦服务，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、世茂服务。
3. 专业商办管理：推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企。
4. 央企物管标的：推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，将影响行业毛利润率。
• 增值服务拓展风险：非增值服务仍与开发商业务相关，盈利水平和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物业服务企业依赖关联方开发商，若开发商业务受阻，将影响合约面积增长。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量控制不佳，将影响企业品牌形象和业主满意度。

估值与预测

• AH核心物业样本股2021年WIND一致预测PE估值范围为 4-44，均值约为 18。
• 2022年预测PE估值范围为 3-32，均值约为 13。

附图说明

• 图1：2021年光大地产AH核心物业指数走势
• 图2：2021年光大地产AH核心物业指数涨幅
• 图3：2021年12月光大地产AH核心物业指数走势
• 图4：2021年12月光大地产AH核心物业指数涨幅
• 图5：2021年12月A股板块表现
• 图6：2021年12月H股板块表现
• 图7：2021年12月样本股涨跌幅
• 图8：2021年样本股涨跌幅
• 图9：2021年12月港股通持股变化
• 图10：2021年港股通持股变化
• 图11：AH核心物业样本股2021预测PE估值
• 图12：2021年12月底样本股PE估值分位

资料来源

• Wind
• 光大证券研究所

作者信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801, hemiannan@ebscn.com