20210504-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年4月）_四月光大AH核心物业指数上涨2.7_板块内部分化明显_9页_1mb

行业研究总结：2021年4月光大AH核心物业指数上涨

核心内容

2021年4月，光大地产AH核心物业指数上涨2.68%，跑赢沪深300指数1.19个百分点，跑赢恒生指数1.46个百分点，跑赢恒生港股通指数0.93个百分点。2021年1-4月，该指数累计上涨34%，显著跑赢其他主要指数。

主要观点

• 整体表现：光大AH核心物业指数在4月表现平稳，A股板块中排名9/29，H股板块中排名6/15。
• 个股表现：样本股平均涨幅为4.4%，涨幅前列的公司包括建发物业（+48.9%）、卓越商企服务（+23.8%）、星盛商业（+20.6%）、宝龙商业（+20.1%）、世茂服务（+14.9%）。2021年1-4月，中海物业涨幅最大（+95%），世茂服务（+68.9%）、碧桂园服务（+55.4%）、恒大物业（+51.2%）、建发物业（+50.3%）紧随其后。
• 港股通持股变化：4月港股通持股比例增加的公司包括保利物业（+4.78pct.）、金科服务（+1.97pct.）、新城悦服务（+1.40pct.）、宝龙商业（+0.91pct.）、卓越商企服务（+0.83pct.）。1-4月，金科服务（+5.86pct.）、新城悦服务（+5.09pct.）、永升生活服务（+4.00pct.）、保利物业（+3.32pct.）、中海物业（+1.82pct.）持股比例增长显著。

关键信息

指数表现

• 2021年1-4月：光大地产AH核心物业指数上涨34%，跑赢沪深300指数35.68个百分点，跑赢恒生指数28.51个百分点，跑赢恒生港股通指数27.10个百分点。
• 2021年4月：光大地产AH核心物业指数单月涨幅为2.68%。

估值情况

• 2021年AH核心物业样本股WIND一致预测PE估值范围为8至60，均值约为28。
• 2022年预测PE估值范围为6至44，均值约为19。

行业动态

• 中央政策：国家发改委支持老旧小区引入市场化物业服务；住建部等多部门联合印发指导意见，要求开展数字家庭建设。
• 地方政策：北京物业服务覆盖率提升，杭州成为首个通过地方政府规章规范老旧小区加装电梯的城市。

企业动态

• 经营动态：多家企业中标物业管理项目，如绿城服务中标杭州图书馆项目，碧桂园服务中标多个住宅小区前期物业项目。
• 资本市场动态：阳光城拟分拆“阳光智博”赴港上市；富力物业递交招股书；碧桂园服务对蓝光嘉宝作出强制性现金要约并建议撤销其H股上市地位；融创服务收购彰泰服务80%股权，代价为8亿元。

投资建议

关注四大主线：

1. 规模第一梯队：关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务，这些企业有望输出管理和资源。
2. 规模第二梯队且估值较低：关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里。
3. 收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 资源禀赋突出的央企物管标的：关注中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活。

风险提示

1. 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，最低工资上涨可能影响毛利润率。
2. 增值服务拓展风险：目前增值服务主要依赖开发商业务，盈利模式尚不清晰。
3. 关联方依赖风险：部分企业合约面积依赖关联方开发商，若其业务受阻，将影响拓展。
4. 外包风险：外包成本逐年上升，若外包质量不佳，可能影响品牌形象和业主满意度。

作者信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801，hemiannan@ebscn.com

图表来源

• 图表1-12：来自Wind及光大证券研究所，截至2021年4月30日。