保利投顾研究院—大湾区房地产行业2021年年报（12月刊）_20页_793kb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报2021年报暨12月刊总结

核心内容概述

2021年大湾区房地产市场在政策调控和信贷收紧的双重压力下经历了显著波动。全国市场上半年保持高位，下半年大幅下滑，大湾区9城商品住宅成交面积同比下降，但部分城市在年底政策利好下出现回暖迹象。土地市场同样呈现前高后低趋势，流拍率创新高，国企托底成为主流。

主要观点

1. 楼市动态

• 全国成交持稳：全国40城商品住宅成交面积3.28亿㎡，与近2年水平持平，但区域分化加剧，华南地区跌幅最大。
• 大湾区成交波动大：全年成交面积6381万㎡，较2019、2020年分别下降5%、12%。上半年因广深热度带动，月均成交601万㎡；下半年受政策压制，月均成交降至463万㎡，同比下滑四成。
• 核心城市带动有限：广深市场热度外溢效应减弱，仅局部区域如佛山临广板块受影响，但整体带动有限。
• 内生需求稳定：东莞水乡、佛山三水等内生需求支撑较强的区域表现相对稳定。
• 弱三四线持续低迷：如肇庆、江门等地，市场调整压力大，以价换量为主。

2. 土地动态

• 土地市场热度下滑：全年宅地成交面积5481万㎡，收金5251亿元，同比分别下降28%和14%，溢价率降至11%，为近年最低。
• 流拍率创新高：9城流拍率达13%，惠州流拍率高达23%，东莞部分地块亦出现流拍。
• 国企托底成主流：广州、惠州、江门等地国企拿地比例上升，反映市场信心不足。
• 土拍规则松动：三批次土拍中，部分城市放宽限价、配建、出让金支付期限等条件，但市场接受度仍不高。

3. 后市研判

• 市场有望逐步修复：政策利好释放后，大湾区需求韧性较强，预计2022年底成交量将小幅回升。
• 城市分化明显：
  • 广州：供应充足、信贷改善，有望修复，外围区需中心区“价格锚”带动。
  • 深圳：政策稳预期，信贷和土拍规则或放松，房地产税试点可能影响市场。
  • 佛山：信贷持续放松，市场稳健回升。
  • 莞惠：恢复依赖深圳成交热度回升，东莞恢复势能强。
  • 珠海、中山、江门：整体持稳或继续调整，以价换量为主。
• 土地市场趋势：政策松绑可能带动土地市场回暖，但需时间观察市场反应。

关键信息

2021年大湾区9城楼市表现

2021年大湾区9城土地市场表现

2021年大湾区土地成交TOP10地块

结论

2021年大湾区房地产市场在政策调控和信贷收紧的影响下，整体呈现降温趋势，但部分城市在年底政策利好下有所回暖。土地市场热度前高后低，流拍率创新高，国企托底成为主流。展望2022年，市场有望逐步修复，成交量将小幅回升，但区域分化仍将存在，核心城市对周边区域的带动作用有限。政策调整空间仍较大，尤其在信贷、限价、土地出让规则等方面，将对市场复苏起到关键作用。