《保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（7月刊）》-16页_1mb

报告摘要

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报7月刊总结

核心内容概述

2021年7月，大湾区房地产市场在年中冲刺后进入自然回落阶段，整体供需趋于平稳，部分城市政策收紧导致市场热度下降，成交规模同比和环比均出现下滑。土地市场同样呈现降温趋势，但佛山和东莞仍保持较高的活跃度。

主要观点

1. 楼市动态

全国视角：
- 7月全国重点40城商品住宅成交面积环比下降6%，同比2020年下降9%，较2019年微升3%。
- 华东地区热度延续，华南地区热度小幅回落，中部和西部核心城市表现较好，华北、海西自然回落，东北市场供应大幅减少，整体表现疲软。
大湾区楼市：
- 7月大湾区9城商品住宅成交面积为490万m²，同比下降27%，环比下降8%。
- 核心城市稳中微降：
  - 广州：受人才、信贷政策收紧影响，成交量同环比分别下滑17%和12%。
  - 深圳：新房市场稳中微降，二手持续低迷，成交不足4000套。
- 外溢城市分化加剧：
  - 佛山：供应缩量，成交平稳，临广片区部分项目价格上涨但去化一般，三水受恒大降价项目拉动成交提升。
  - 东莞：热度小幅回落，政策加码下市场预期走弱。
  - 惠州：成交量达年内次低位，信贷政策高压导致需求走弱。
- 其他城市表现：
  - 珠海：受疫情影响，客户量下降，市场热度稳中微降。
  - 中山：市场平稳，马鞍岛板块为成交热点。
  - 江门：供应趋缓，需求回落，成交同环比分别下降33%和14%。

2. 土地动态

全国及大湾区土地市场：
- 全国重点监测55城7月宅地成交同比下降60%，溢价率微涨至13%。
- 大湾区9城7月宅地总成交面积285万m²，同比小幅回升，环比下降，整体市场平淡。
- 佛山表现突出：共成交6宗宅地，总建面151万m²，占湾区总成交过半，成交金额超103亿元，临广及禅城片区热度较高。
- 东莞紧随其后：成交4宗，总建面56万m²，揽金71亿元，部分地块楼面价创区域新高。
城市表现：
- 佛山：出让6宗宅地，成交总金额超103亿元，其中南海桂城地块以50.9亿元位列TOP10榜首，溢价率21.2%，由万科竞得。
- 东莞：成交4宗，总建面56万m²，成交金额71亿元，麻涌镇地块以39.69%溢价率由华侨城竞得，道滘镇地块以27.56%溢价率由中海竞得。
- 惠州：仅出让1宗地块，成交金额8.82亿元，溢价率17.3%，由惠州城投竞得。
- 肇庆：出让4宗商住用地，均以底价成交，总建面48万m²，成交金额7.3亿元，万达竞得3宗位于肇庆新区的地块。
土拍排行：
- 7月TOP10总价地块中，佛山5宗，东莞4宗，惠州1宗，合计9宗。
- 7月TOP10溢价率地块中，东莞麻涌镇地块溢价率39.69%，居首；中海分别以27.56%和26.12%溢价率竞得东莞道滘镇和惠州地块。

关键信息

市场趋势：
- 年中冲刺后，市场自然回落，核心城市（广深）稳中微降，外溢城市（佛中）表现平稳，莞惠有所降温。
- 江肇市场因年中节点效应明显，整体表现平淡。
政策影响：
- 广州：黄埔取消人才购房，南沙人才政策预期收紧，市场承压。
- 深圳：政策高压持续，二手市场低迷，未来或推行大学区招生、完善价格引导机制。
- 东莞：8月初政策再度加码，新房市场短期存调整压力。
- 惠州：7月底被住建部约谈，未来政策或有加码风险。
- 珠海：疫情反复及项目停渠影响客户入市，热度回落。
- 江门：房贷利率上调，放款周期拉长，市场信心不足。
土地市场趋势：
- 7月土地市场整体平淡，但佛山和东莞仍保持较高热度。
- 东莞2021年供地计划显示住宅用地面积同比上涨53%，可能缓解土地供求紧张。

后市研判

市场端：
- 8月受传统淡季及疫情反扑影响，市场热度平稳，成交或将维持低位。
- 广州、深圳、东莞、惠州等城市政策高压延续，市场调整压力仍存。
土地端：
- 8月深圳将推出第二批集中供地，共22宗，总建面超280万m²。
- 佛山、东莞也将迎来超百万m²宅地供应，临广片区将持续受到关注。

总结

7月大湾区房地产市场整体进入淡季，核心城市受政策收紧影响稳中微降，外溢城市分化加剧，部分区域因恒大降价项目或土拍热度带动成交表现良好。土地市场在年中节点后自然回落，但佛山和东莞仍保持较高活跃度，土拍热度传导至部分项目。未来8月市场热度预计平稳，政策高压下成交量或维持低位，深圳、东莞、佛山临广片区或成为关注焦点。

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