保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（7月刊）_18页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报7月刊总结

核心内容概述

本报告总结了2020年7月大湾区房地产市场的主要动态，包括楼市成交、土地市场表现以及未来市场走势的研判。整体来看，7月大湾区房地产市场呈现“淡季不淡”的特点，成交量和土拍规模均达到较高水平，但部分城市受调控政策影响，市场热度有所回落。

主要观点

1. 楼市动态

• 全国视角：7月全国40城商品住宅成交面积3363万㎡，环比下降4%，同比增长10%，整体好于去年同期，呈现“淡季不淡”态势。
• 区域表现：
  • 华南区域（广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山）：成交同比增长26%，表现最佳。
  • 华东区域：成交同比增长近20%，热度不减。
  • 华中区域：仍处于修复通道，整体热度有待回升。

2. 大湾区楼市表现

• 成交量：大湾区9城7月商品住宅成交面积636万㎡，环比下降2%，同比增长16%，为近3年同期最高值。
• 城市表现：
  • 深莞惠：受深圳“715”调控影响，市场呈现“前高后低”走势，成交量环比持平，同比上升32%。
  • 莞惠：承接政策外溢，成交同比增幅达61%和30%，延续年中高位水平。
  • 广州南沙：受政策利好和供应增加影响，来访和成交环比上升约20%。
  • 中山临深片区：客户入市迫切性提升，成交同比大幅增长。
  • 肇庆：市场遇冷，价格战和渠道战持续，成交量同比降幅达18%。
  • 珠海：供应有限，成交环比上升19%，但不及去年同期，市场仍处于恢复阶段。

3. 土地动态

• 整体表现：7月大湾区土地市场活跃，共成交42宗土地，规划建面达833万㎡，同比增长92%，环比回落20%。
• 城市表现：
  • 佛山：土拍规模居首，成交10宗宅地，总收金189亿元，高总价、高溢价地块频出。
  • 中山：马鞍岛地块成交总价38.8亿元，为历史最高。
  • 广州：底价成交9宗宅地，揽金超百亿，重点区域为增城、黄埔、南沙。
  • 惠州：成交9宗宅地，以本地房企为主。
  • 东莞：成交2宗宅地，平均溢价率35.8%，领跑湾区。
• 土拍排行：
  • 总价TOP10：佛山3宗、广州2宗、中山2宗。
  • 溢价TOP10：佛山、东莞、珠海为主要高地，中建三局、信业、招商蛇口等房企积极参与。

关键信息

1. 政策调控影响

• 深圳“715”调控：收紧限购、限贷和税收政策，市场热度有所回落，需求外溢至莞惠。
• 东莞“725”新政：非户籍首套需连续缴纳1年社保，二手房限购，延长交易年限，对市场产生一定抑制作用。
• 珠海、中山、广州等地人才政策放松：珠海放宽非全日制大专学历落户，中山、广州推进人才引进和安居补贴。

2. 市场分化加剧

• 广州：中心区域及南沙市场支撑力较强，外围增城、从化仍有调整压力。
• 佛山：区域持续分化，核心区供应不足，外围顺德、禅城成交表现较好。
• 中山：临深片区客户入市迫切，成交量同比大幅增长。
• 肇庆：市场遇冷，渠道和促销成为主要手段。

3. 未来展望

• 市场端：预计8月市场趋于冷静，深莞政策利好环深城市，广州持续分化。
• 土地端：土拍进程可能放缓，8月土地供应集中在广佛地区，广州地块主要位于增城、南沙、番禺，佛山地块集中在顺德区。

附录信息

1. 城市动态

• 交通运输：珠江口隧道开工，提升深莞与澳门的水运联系；广州、深圳推进国际航空枢纽建设。
• 城市建设：自然资源部推动大湾区自然资源市场化配置，深圳、广州、佛山等城市加快城市更新和产业发展。

2. 行业动态

• 人才政策：珠海、江门、广州等地发布人才落户和安居补贴政策，吸引高层次人才。
• 房地产调控：多地加强监管，打击捂盘惜售、阴阳合同等违规行为，推动市场规范发展。

数据来源与免责声明

• 数据来源于保利投顾研究院监测整理。
• 本报告仅作参考，不构成市场交易或投资建议，不承担任何担保责任。

总结

7月大湾区房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，成交量和土拍规模均保持高位，深圳和东莞政策收紧对市场形成一定压制，而周边城市如莞惠、广州南沙、中山临深片区则受益于政策外溢，成交量显著增长。土地市场方面，佛山、中山、广州表现突出，高溢价地块频现，东莞以高溢价率领先。未来市场预计趋于平稳，政策调控将继续影响区域供需关系，人才政策和基建发展将成为推动市场复苏的重要因素。