保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（1月刊）-2021.2-18页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报 1月刊总结

核心内容概览

2021年1月，大湾区房地产市场整体呈现季节性回落，但核心城市如深圳、广州、东莞、珠海热度依旧，部分城市如中山、惠州则表现突出。全国市场亦呈现季节性回落，但华南区域热度高于其他区域。

主要观点

1. 深圳楼市“开门红”触发调控、广州热度不减引房贷收紧

• 深圳：市场热度高涨，成交量创近三年新高，同环比分别上涨184%和61%。多个热点项目集中入市，引发两次调控加码，投资客减少，中签率提升。
• 中山：临深区域马鞍岛供应放量，交投氛围提升显著，成交同环比双涨117%和125%，为近两年新高。深圳外溢客为主要成交力量。
• 广州：市场热度维持，但月末银行信贷额度收紧、利率上调，调控压力加大。成交主力由中心区向南部转移，部分项目表现亮眼。
• 东莞：热度小幅下滑但仍维持高位，主城及临深板块需求旺盛。
• 珠海：市场稳中向好，内生需求坚挺，外溢及外省客回流带动成交量增长。
• 佛山、惠州、江门：市场热度回落，供求处于低位，部分区域如仲恺外区、新会等表现平淡。

2. 土地市场年初处于淡季，惠州成交量领跑、广莞热度延续

• 大湾区土地市场：1月总成交面积为242万m²，处于淡季，供应减少，成交自然回落，溢价率小幅下行至12%。
• 惠州：成交面积领跑湾区，达85万m²，多以底价成交，招商蛇口、昊翔志源等房企参与。
• 广州：出让老黄埔优质宅地，竞争激烈，卓越以最高限价+最大配建面积摇号竞得，楼面价超23000元/m²，溢价率45%。
• 东莞：两宗宅地均以最高限价成交，招商蛇口以78%溢价率竞得凤岗地块，楼面价约24000元/m²。
• 肇庆、中山：紧随其后，地块多为房企勾地竞得，中山底价成交一宗东区巨无霸商住地块，由宝龙竞得。

3. 后市研判

• 市场端：广深等核心城市楼市热度居高不下，深圳调控加码后有望平抑市场热度，广州房贷收紧背景下客户预期回归平稳。
• 土地端：2月受春节假期影响，大湾区宅地供应预计维持低位，广州海珠赤沙车辆段地块及江门新会枢纽新城TOD地块值得关注。
• 政策端：多地出台调控政策，如深圳“715新政”、广州打击投机行为、东莞提倡线上销售等，整体政策趋紧。

关键信息

楼市表现

• 深圳：成交量创近三年高峰，调控后投资客减少，中签率提升。
• 广州：信贷收紧，利率上调，市场热度维持。
• 东莞：地市热度延续，主城及临深板块需求旺盛。
• 珠海：稳中向好，外溢及外省客回流带动成交量增长。
• 中山：临深板块马鞍岛成交显著提升，深圳外溢客为主要力量。
• 惠州：供求处近年低位，仲恺外区成交降幅较大。
• 江门：市场热度回落，整体量缩价稳，以续销和去库存为主。

土地市场

• 惠州：成交面积领跑，多以底价成交，招商蛇口、昊翔志源参与。
• 广州：黄埔区出让优质宅地，卓越、保利等房企参与。
• 东莞：两宗宅地均以最高限价成交，招商蛇口以78%溢价率竞得凤岗地块。
• 中山：底价成交一宗东区巨无霸地块，由宝龙竞得。
• 肇庆：万达竞得多宗地块，用于度假区建设。

政策动态

• 深圳：出台“715新政”强化购房资格审查，暂停夫妻婚内更名。
• 广州：四大行上调房贷利率，天河区住建局打击投机行为。
• 东莞：出台TOD范围内城市更新项目开发实施办法。
• 佛山顺德：发布旧改新政，探索改造权公开交易模式。
• 江门：上调普通住房价格标准（豪宅线）至15398元/㎡。
• 珠海：部分地块受深珠通道利好，吸引深莞外溢客。
• 中山：出台住房租赁政策，鼓励房企与租赁企业合作。

附录信息

• 市场监测：全国40城1月商品住宅成交面积3018万m²，环比下降16%，同比上涨62%。华南区域成交同比涨幅超100%。
• 土地监测：全国55城1月宅地成交面积242万m²，溢价率微升至14%。
• 区域动态：广州琶洲高新区获批，深圳发布“十四五”交通运输发展战略，佛山顺德推进新基建项目，大湾区推进城际铁路建设。

总结

1月大湾区房地产市场呈现分化格局，核心城市如深圳、广州、东莞热度不减，中山、惠州表现突出。土地市场整体处于淡季，惠州以高成交量领跑，广州、东莞地市热度延续。政策层面，多地出台调控措施，强化购房资格审查、打击投机行为，同时推动线上销售及租赁市场发展。未来市场将逐步回归理性，政策影响将持续显现。