保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（5月刊）-2021.6-16页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报（5月刊）总结

核心内容概述

2021年5月，大湾区房地产市场整体呈现“前高后低”态势，受政策收紧、市场供需变化及节后效应影响，各城市市场表现分化。全国及大湾区土地市场热度持续，部分城市土地成交溢价率较高，房企拿地活跃。

主要观点

1. 市场热度回落，政策影响显现

• 全国视角：5月重点40城商品住宅成交面积同比微涨5%，较2019年同期增长11%。但房企推货积极性减弱，供应同环比均下滑超两成，市场供需呈现分化。
• 大湾区表现：
  • 广佛市场：政策收紧（如限价、信贷）导致供应收缩，市场热度稳中微降，但仍处近三年高位。
  • 深圳及环深：新房市场热度稳定，二手持续低迷，政策高压下预期维持。
  • 东莞：供应加速带动成交回暖，东部产业园成为成交主力。
  • 珠海：市场热度回升，板块热度由金湾向唐家北围转移，深莞外溢客增加。
  • 江门：五一节点带动成交量小幅提升，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升。
  • 肇庆：节后市场热度回落，四会、大旺月底市场明显转冷。

2. 土地市场表现

• 全国土地市场：5月重点监测55城宅地成交环比上升9%，同比上升5%，溢价率降至17%。二线城市因“两集中”政策推动，成交表现亮眼。
• 大湾区土地市场：
  • 深圳：首次集中出让，成交6宗地，揽金139亿元，总建面91万㎡，领跑湾区。
  • 佛山：成交5宗地，总建面62.3万㎡，总金额54.6亿元，南海、禅城、三水地块竞争激烈。
  • 东莞：成交4宗地，总建面56万㎡，总金额89.3亿元，保利表现积极，竞得3宗地。
  • 惠州：成交8宗地，揽金27.9亿元，博罗地块溢价率高达97%，由保利和中交竞得。
  • 总价TOP10：深圳包揽4宗，东莞3宗，佛山2宗，江门1宗。其中深圳南山区安居房地块总价达69亿元，为大湾区5月总价最高地块。
  • 溢价TOP10：惠州两宗地块溢价率超过100%，分别为119%和97%，深圳、东莞、佛山多宗地块溢价率超40%。

3. 后市研判

• 市场端：预计6月房企将加大营销力度，实现年中冲刺。广州成交将集中于番禺、南沙等外围区域；深圳价格涨幅受抑制，市场维持平稳；东莞或带动成交小幅回升；中山马鞍岛供应增加，热度提升；江门未来枢纽新城和蓬江有望热度上升。
• 土地端：6月土地供应主要集中在佛山、惠州、东莞，整体成交量预计下降，佛山临广板块及珠海唐家湾地块竞争将加剧。

关键信息汇总

5月市场表现

5月土地成交情况

• 总成交面积：317万㎡
• 深圳：成交6宗地，总建面91万㎡，揽金139亿元，领跑湾区。
• 佛山：成交5宗地，总建面62.3万㎡，总金额54.6亿元。
• 东莞：成交4宗地，总建面56万㎡，总金额89.3亿元。
• 惠州：成交8宗地，总建面57.8万㎡，揽金27.9亿元。

5月土地溢价情况

• 溢价率TOP10：
  1. 惠州博罗县园洲镇地块（119.45%）- 保利
  2. 惠州博罗县罗阳街道地块（97.02%）- 中交
  3. 深圳光明区凤凰街道地块（45.07%）- 龙光
  4. 深圳宝安区西乡街道地块（45.04%）- 佳兆业
  5. 深圳南山区西丽街道地块（44.96%）- 龙光
  6. 佛山禅城区佛开高速西侧地块（41.92%）- 旭辉
  7. 惠州麻榨镇立新路地块（40.63%）- 个人
  8. 东莞黄江镇北岸社区地块（40.29%）- 保利
  9. 东莞寮步镇缪边社区地块（35.72%）- 越秀
  10. 东莞桥头镇石水口村地块（35.13%）- 保利

结论

5月大湾区房地产市场在“金三银四”后出现回落，政策收紧与市场供需变化是主要影响因素。深圳、东莞、珠海等地市场热度相对较高，而广佛限价政策下市场分化明显。土地市场整体热度维持，深圳首次集中出让表现突出，惠州部分地块溢价率较高，房企拿地积极。预计6月市场将进入年中冲刺阶段，房企营销力度加大，市场热度或有波动，需关注政策变化及土地供应趋势。