大湾区房地产行业2021年年报（12月刊）-保利投顾研究院-2022.01-20页_642kb

大湾区房地产行业月报2021年报暨12月刊总结

核心内容概述

2021年大湾区房地产市场呈现“上半年火热，下半年低迷”的特征，全国及区域市场均受到调控政策、信贷环境收紧等因素影响，整体成交面积和土地成交规模较前两年有所下降。尽管如此，部分城市如广州、深圳、东莞仍保持一定市场活跃度，而弱三四线城市则持续调整，降价去库存成为主要趋势。2022年年初政策利好释放，市场情绪有所回暖，成交量逐步修复。

主要观点

1. 全年成交持稳，政策调控与信贷收紧抑制需求

• 全国成交：2021年全国40城商品住宅成交面积3.28亿㎡，基本持平近两年水平。上半年市场热度延续，下半年市场失速下滑，月均成交下降明显。
• 区域分化：华南区域成交降幅最大，达近2成；而海西、华中等区域则表现相对稳定。
• 政策影响：上半年多地因市场过热出台调控政策，下半年政策进一步收紧，导致市场成交量同比下滑四成。

2. 大湾区楼市表现分化

• 核心城市表现：广深市场全年表现强劲，尤其深圳新房成交超500万㎡，为2015年后最高位；广州全年成交超1200万㎡，但下半年受限价、信贷收紧影响，月均成交下降。
• 外溢区域调整明显：广州外溢至佛山临广板块，带动价格短期跳涨；深圳调控升级后，莞惠迅速跟进，外溢区域热度下降。
• 内生市场需求稳定：东莞水乡、佛山三水等区域因政策影响较小，内生需求支撑市场企稳。
• 弱三四线城市持续调整：肇庆、江门等城市价格持续下探，市场以降价走量为主。

3. 土地市场热度前高后低，流拍率创新高

• 全国土地市场：2021年全国55城宅地成交面积6.31亿㎡，同比下降24%，收金4.12万亿元，同比下降6%。
• 大湾区土地市场：全年成交5481万㎡，收金5251亿元，同比分别下降28%和14%，溢价率降至11%，为近年最低。
• 流拍率上升：下半年流拍率显著上升，9城流拍率达13%，惠州流拍率高达23%，东莞部分区域出现流拍。
• 国企托底成为主流：在市场降温背景下，国企成为托底主力，广州、惠州、江门等地国企拿地占比超过一半。

关键信息

1. 2021年市场数据

• 全国商品住宅成交：3.28亿㎡，同比持平，上半年月均3030万㎡，下半年月均降至2330万㎡。
• 大湾区商品住宅成交：6381万㎡，较2019年下降5%，较2020年下降12%。
• 全国土地成交：6.31亿㎡，收金4.12万亿元，同比分别下降24%和6%。
• 大湾区土地成交：5481万㎡，收金5251亿元，同比分别下降28%和14%。

2. 各城市表现

3. 2021年土地成交Top10地块

后市研判

• 整体趋势：政策利好释放下，大湾区市场预期有所回暖，成交量有望逐步修复。
• 城市展望：
  • 广州：供应充足、信贷改善，市场有望逐步修复，外围区域需依赖中心区“价格锚”带动。
  • 深圳：政策稳预期，信贷、土拍规则或有放松空间，房地产税试点可能影响市场。
  • 佛山：信贷持续放松，市场稳健回升。
  • 莞惠：东莞恢复势能强，惠州限购区域存在调整空间。
  • 珠海、中山：整体持稳，市场情绪逐步改善。
  • 江门、肇庆：持续调整，低价走量为主，市场仍需时间修复。

总结

2021年大湾区房地产市场经历了从高热到低迷的转变，政策调控与信贷收紧是主要抑制因素。核心城市如广州、深圳、东莞表现相对稳健，而弱三四线城市如肇庆、江门则持续调整，市场以降价走量为主。土地市场同样呈现热度前高后低的趋势，流拍率创新高，国企托底成为主流。展望2022年，政策利好释放下市场情绪有望回暖，成交量逐步修复，但整体市场仍需时间消化库存，部分区域存在政策松绑空间。