保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（10月刊）-2020.11-17页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报 10月刊总结

核心内容概述

2020年10月，大湾区房地产市场整体呈现分化格局，核心城市及周边市场表现较好，而部分外围城市则相对低迷。全国房地产市场热度回落，但大湾区仍保持相对强势。土地市场方面，广州和惠州表现突出，土拍规模和总价均居前列。市场热度与土地供应同步波动，部分城市通过促销策略刺激成交。

主要观点

1. 楼市成交情况

• “银十”效应减弱：10月全国40城商品住宅成交面积为2695万m²，环比和同比分别下降4%和21%，市场热度回落。
• 大湾区表现分化：
  • 广深：广州成交同比上涨50%，深圳成交同比上涨94%，但环比下降，市场分化明显，刚需盘表现突出。
  • 佛莞：佛山成交同比增长39%，东莞成交同比增长34%，受政策及新盘供应影响较大。
  • 珠中江：珠海成交同比增长9%，中山和江门表现平淡，市场热度有所回落。

2. 土地市场动态

• 整体热度维持：大湾区10月土地成交面积613万m²，同比大幅增长334%，但环比略有回落。
• 广州领跑：广州成交9宗宅地，总建面141万m²，揽金212亿元，为全国成交总价最高城市。
• 惠州规模最大：惠州成交180万m²，以底价成交为主，但总金额达34.7亿元，蝉联土拍规模榜首。
• 深圳复苏：深圳结束两个月“零供应”局面，4宗地块均以最高限价成交，总揽金49.4亿元。
• 东莞政策利好：受预售新政和深莞合作区政策影响，东莞土地供应量达近三年最高，成为市场热点。

关键信息

土地成交亮点

• 高溢价地块：深圳、东莞、佛山成为高溢价地块集中区域，中海、龙光、深圳人才安居集团等房企均有斩获。
• 广州核心地块：海珠区两宗优质地块成交总价均超40亿元，由保利和中海竞得。
• 东莞高溢价地块：桥头镇石水口村水口城路地块溢价率达49.2%，成为本月最高溢价地块。
• 珠海大体量地块：高新区北围片区地块建面达38.9万m²，为年内次高峰。

土地成交数据

后市研判

市场端

• 核心城市热度延续：广州、深圳、东莞、佛山等核心城市及周边市场交投热度较好，供应高位带动成交走量。
• 外围城市压力较大：珠海、中山、肇庆等城市市场需求回流核心城市，市场可能持续低位运行。
• 深圳“打新”持续：随着供应量增加，中签率将稳步提升。
• 东莞预期较好：受深莞合作示范区规划利好影响，市场表现有望提升。
• 广州分化延续：中心城区及黄埔、番禺等区域性价比项目拉动成交。
• 佛山竞争激烈：年底多新盘入市，市场热度将进一步提升。

土地端

• 11月供地高峰提前：预计出让宅地规模超800万m²，核心城市将重点出让主城优质地块。
• 广州挂牌11宗宅地：含1宗天河区奥体板块优质地块，总起价达195亿元。
• 深圳供地提速：挂牌8宗涉宅地，起拍总价达294亿元。
• 惠州持续放量：各区均有挂牌，共约20余宗宅地。

区域动态附录

城市规划与政策

• 东莞：探索与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”，推动南部9镇高质量发展。
• 深圳：发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》，深化土地制度改革，推进城际铁路建设。
• 佛山：发布三龙湾高端创新集聚区详细规划，释放近105万m²住宅用地。
• 湛江：徐闻港区南山作业区客货滚装码头正式运营，缩短琼州海峡通航时间，形成粤琼“一小时经济圈”。

交通发展

• 深莞、深惠城际铁路：广州地铁研究跨市高速轨道，深圳至惠州城际铁路规划延伸至东莞。
• 珠海至肇庆高铁：江门至珠三角枢纽机场段获批，线路全长98.6公里，预留向西延伸至南宁、向北至肇庆东站、向南至珠海。

行业动态

• 金融调控：深圳部分银行收紧“房抵贷”，住宅类放款速度减缓，商铺类和部分公寓基本停止投放。
• 城市更新：珠海发布《城市更新条例（草案征求意见稿）》，明确城市更新单元规划及审批流程。
• 人才安居房政策：东莞发布安居房管理细则，要求招拍挂项目中安居房占比不低于10%，人才住房以90㎡以下为主。

数据来源与免责声明

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