保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（4月刊）-2021.5-17页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报（4月刊）总结

核心内容概述

2021年4月，大湾区房地产市场呈现结构性分化特征，广佛市场热度持续，而深圳及环深区域则因政策高压表现较为平淡。整体来看，市场在“银四”期间延续“小阳春”态势，成交量维持近三年同期高位，但政策调控对市场预期和成交表现产生明显影响。

主要观点

1. 市场热度与政策调控

• 广佛市场热度不减：广州和佛山市场热度持续，成交量同比大幅增长，部分区域因价格上调触发限价限签政策。
• 深圳及环深表现平淡：深圳新房市场平稳走量，但二手成交量价回落；东莞、惠州、中山等城市因政策收紧，市场预期回归理性，客户观望情绪加重。
• 珠海市场向好：内需支撑、外省客回流及东莞外溢需求释放，推动珠海市场持续升温。
• 江门与肇庆节点效应明显：江门多盘前置五一促销，成交明显提升；肇庆五一期间受返乡潮和折扣促销影响，热度环比上升。

2. 土地市场动态

• “两集中”政策启动：全国55城土地市场活跃，广州作为核心城市，集中出让42宗宅地，带动大湾区整体土地成交大幅上升。
• 广佛土地成交占比高：广州以799万m²成交面积占据湾区总成交的83%，佛山紧随其后，成交87万m²。
• 土拍热度集中于临广板块：佛山顺德陈村地块以106.72%的溢价率成为土拍焦点，带动区域新房价格上涨。
• 溢价率与限价政策影响：广州因设置最高限价，土拍溢价率有所下降，但仍有部分地块达到45%的高溢价。

3. 各城市表现特征

关键信息

• 全国市场表现：4月全国40城商品住宅成交面积3221万m²，环比微跌5%，同比增长23%，较2019年同期增长9%。
• “银四”延续热度：全国30大中城市五一期间日均成交同比微增2%，较2019年增长17%。
• 大湾区土地成交：4月大湾区9城总成交963万m²，广州占比超8成，佛山、惠州紧随其后。
• 土拍数据亮点：广州包揽Top10总价榜单中的9宗地块，佛山1宗；陈村地块以64.5亿元成交，溢价率106.72%，楼面价20396元/m²，创佛山土拍单价新高。
• 政策影响显著：广州、深圳、东莞、惠州等城市因政策收紧，市场预期趋于理性，客户观望情绪增强。

后市研判

• 市场端：政策收紧趋势未变，市场热度预计回归平稳。广州核心区域价格维稳，近远郊刚需项目支撑成交；深圳因限价政策，新房价格涨幅受限，二手市场量价回落；东莞、惠州、中山市场预期理性，成交增长乏力；珠海需求稳定，市场热度维持，需警惕政策风险；江门、肇庆五一后市场或回归平静。
• 土地端：5月广州宅地成交量将明显下降，主要集中在惠州、江门、佛山等城市；东莞、佛山临广片区仍将维持热度。

数据来源与监测范围

• 市场监测：全国40城（包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山等），华南区域涵盖广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。
• 土地监测：全国55城（包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州等），涵盖华东、华南、华中、西部、东北等区域。

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