莱坊-2018年Q4《上海商铺市场》报告-2019.3-6页_1mb

上海商铺市场2018年第四季度总结

核心内容概览

2018年第四季度，上海商铺市场迎来新增供应高峰，同时租金和价格也有所上涨，但整体空置率仍保持在较高水平。体育品牌复苏，投资市场活跃，混合用途商业空间逐渐兴起，成为未来零售发展的新趋势。

主要观点

新零售供应增长

• 新增供应量达到全年峰值：第四季度共开放或试营业8座零售商场，新增零售面积约652,070平方米，环比增长26.5%。
• 分布区域：6座位于内环内，2座位于中环与外环之间。
• 代表项目：包括虹口区的Sinar Mas Plaza（白玉兰广场）、浦东的Crystal Plaza（晶耀前滩）、宝山的SML Centre（宝山日月光中心）等。

租金与价格变化

• 核心商圈首层租金：平均租金为RMB59.2/平方米/天，环比上升0.8%，同比上升2.2%。
• 购物中心空置率：整体空置率为14.7%，环比上升0.3个百分点。
• 租金差距缩小：核心商圈街铺租金环比上涨1.5%至RMB55.8/平方米/天，购物中心首层租金微升0.2%至RMB62.5/平方米/天。
• 非核心商圈表现更佳：非核心商圈购物中心首层租金环比上涨1.1%至RMB28.1/平方米/天，而核心商圈仅微升0.1%。
• 资本价值上涨：核心商圈商铺资本价值环比上升3.0%至RMB277,070/平方米。

体育品牌复苏

• 随着健康消费理念增强，体育品牌纷纷回归市场，开设旗舰店或体验店，成为购物中心的重要租户。

投资市场活跃

• 第四季度共录得三宗零售物业大宗交易：
  • 10月18日：凯龙瑞投资以RMB6.6亿元收购虹口区嘉杰国际广场商场部分。
  • 11月13日：凯德集团以RMB128亿元收购上海星外滩项目100%股权，用于开发来福士广场。
  • 12月21日：黑石集团拟以RMB82.75亿元收购上海怡丰城项目，现更名为“维璟广场”。

2019年市场展望

• 租金预期：2019年第一季度，核心商圈零售租金将稳中有升。
• 新增供应：预计2019年将有超过30座新商场开业，新增零售面积超过250万平方米。

关键信息

租赁成交范例

买卖成交范例

市场动态

• 上海新天地广场（原太平洋百货淮海店）于12月7日试营业，由瑞安集团接管并改造，总建筑面积约27,000平方米。
• 陆家嘴中心L+Mall于12月23日正式开业，商业面积140,000平方米，主力租户为法国老佛爷百货。
• Sinar Mas Plaza（白玉兰广场）于12月21日试营业，定位为“时尚潮流+文化旅游”，入驻品牌包括沃夫冈牛排馆、星巴克臻选店等。

未来趋势

• 混合用途商业空间兴起：开发商与联合办公品牌开始探索将传统商业空间转型为集办公与零售于一体的复合式商业空间。
• 代表项目：
  • MIXPACE·HERE：位于中山公园商圈，包含办公与零售空间，目标消费者为25-35岁人群。
  • 城开YOYO：徐家汇汇民商厦改造项目，地上1-4层为商业零售空间，5-7层为联合办公空间。

资料来源

• Knight Frank Research 提供了市场数据与分析。
• 上海房地产交易中心 提供了部分买卖成交数据。

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其他信息

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