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华东区零售物业市场2018下半年回顾与2019-2023年展望总结

核心内容

2018年下半年，华东区（上海、杭州、南京）零售物业市场在个人所得税改革、线上线下融合及零售商积极变革等多重因素影响下，整体保持稳定。尽管新增供应量较大，但需求端依然强劲，导致租金和空置率的变化趋势出现分化。

需求与供应概况

• 需求：预计2019-2023年零售物业市场需求将保持稳健。
• 供应：2019-2023年将有773万平方米（8317万平方英尺）的新增供应入市，其中超过三分之一将集中在2019年。
• 平均新增供应：2019年新增供应为126万平方米，2020年预计为350万平方米，2018-2023年平均新增供应为159万平方米。

租金趋势

• 2019年租金：受新增供应影响，平均租金将下降，预计为人民币24.5元（每平方米每天）。
• 2020年后趋势：租金将逐渐回升，预计在2021-2023年间呈现稳步上升趋势。
• 区域差异：
  • 上海：租金在2019年底持续下降，但预计在2020年后恢复上升。
  • 杭州：租金在2019年下降0.2%，预计在2020年后缓慢上升。
  • 南京：租金在2018年下半年下降0.8%，预计在2019-2020年继续下降，2020年后回升。

空置率趋势

• 2019年空置率：预计上海和杭州空置率将上升，南京空置率下降。
• 2020-2023年趋势：随着新增供应入市放缓，华东区零售物业市场空置率将逐渐下降，预计2020-2023年平均空置率为6.9%。

主要观点

• 非核心区域供应压力大：2019-2023年新增供应主要集中在非核心区域，对整体租金水平形成下行压力。
• 租金波动与供应结构相关：租金下降主要受新增供应影响，但未来随着供应减少和需求稳定，租金将逐步回升。
• 体验式消费支撑市场：体验式零售业态持续增长，成为支撑市场的重要力量，尤其在上海和南京表现突出。
• 投资市场活跃：2018年下半年华东区零售物业投资市场交投活跃，上海录得六宗整售交易，总交易面积达68万平方米。

关键信息

• 上海：

  • 2018年下半年新增供应面积为74万平方米。
  • 平均租金为人民币33.7元（每平方米每天），空置率降至7.6%。
  • 2019-2023年新增供应为350万平方米，平均租金预计下降至24.5元。
  • 2020年后租金将逐步回升。

• 杭州：

  • 2018年下半年新增供应面积为39万平方米。
  • 平均租金为人民币15.3元（每平方米每天），空置率降至2.6%。
  • 2019年新增供应为9个，其中7个位于非核心区域，平均租金预计下降0.9%。
  • 2020年后租金将缓慢上升。

• 南京：

  • 2018年下半年新增供应面积为13万平方米。
  • 平均租金为人民币15.0元（每平方米每天），空置率下降至2.2%。
  • 2019-2020年新增供应主要位于非核心区域，租金将平稳下降。
  • 2020年后租金将缓慢回升。

建议

• 业主策略：应引入体验式消费类租户，及时更新品牌和业态组合，以吸引消费者并应对租金下行压力。
• 零售商策略：可利用2019年非核心区域新增供应带来的机会，拓展市场并优化选址策略。

数据来源

• 高力国际研究部
• 2018年年末汇率：1美元 = 6.86人民币
• 1平方米 = 10.76平方英尺

投资市场亮点

• 上海：2018年下半年录得六宗整售交易，总交易面积达68万平方米，交易金额达28亿美元。
• 杭州：华润竞得余政储出【2018】40号地块，交易总价达人民币36亿元，折合楼面价人民币7,241元每平方米。

联系信息

• 刘晓恒：经理 | 研究 | 华东区
  +86 21 6141 3673
  Hebe.Lau@colliers.com

• 郑媛：高级分析师 | 研究 | 华东区
  +86 21 6141 3688
  Abby.Zheng@colliers.com

• 邓懿君：董事总经理 | 中国区
  +86 21 6141 3625
  Tammy.Tang@colliers.com

• 沈寅：董事总经理 | 华东区
  +86 21 6141 3600
  Richard.Shen@colliers.com

• 夏思坚：执行董事 | 研究 | 亚太区
  +852 2822 0511
  Andrew.Haskins@colliers.com

• 邱义昇：高级董事 | 研究 | 中国区
  +86 21 6141 3590
  Dave.Chiou@colliers.com

高力国际集团简介

• 全球布局：高力国际集团是全球领先的房地产服务公司，业务覆盖全球69个国家，拥有超过13,000名专业人员。
• 业绩表现：2017年企业营业收入为23亿美元（含联营公司为27亿美元）。
• 行业地位：连续13年入围IAOP全球外包100强，连续两年被评为最佳地产管理公司。
• 投资管理：协助管理来自全球知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。

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