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莫斯科零售市场 Q1 2022 报告总结

1. 总体市场动态与预期调整：

   • Q1 2022 预期的 1-2 个大型购物中心及多个社区/邻里格式项目已启动，但实际开业仅一个。
   • 新供应量同比减少 57.8%，受高需求、低供给的拉动。
   • 空置率上升至 13.3%（+1.0 p.p. 同比），比上季度下降 0.4 p.p.，但仍是近年来高值。
   • 受国际品牌撤离（约 160 家企业暂停业务）、供应链中断、汇率波动和消费者恐慌等影响，市场最初抱持的开发与复苏计划已显著调整。
   • 预计关键市场指标将在 Q2 2022 进一步调整。

2. 购物中心开业情况：

   • Q1 开业&计划开业项目共涉及 GLA 约 239,100 平方米（新供应 GLA 239,100 平方米）。
   • 实际开业：SC Discovery (17,500 平方米)。
   • 预计未来标志性购物中心平均面积将降低至 10,900 平方米，反映未来供应结构向社区/邻里格式转变。

3. 租金与成本：

   • 零售租金维持在以往同期水平或有小幅上涨，由商店位置和租户类型决定。
   • 租金水平因物业质量、商业运营和宏观经济状况有所不同。
   • 针对高风险货币流通和现有合同情况，政府和市场参与者考虑签署 100% 卢布合同。

4. 国际零售运营商趋势：

   • 大量国际品牌宣布暂停在俄业务，但许多未终止合同，先期行动保守。
   • 进入俄罗斯市场的新品牌数量减少（Q1 只有 1 家），受地缘政治影响。
   • 现有国际购物中心租户可能调整其网络策略。

5. 新格式与应对策略：

   • 零售商品空间尚不足以解决所有就业岗位，部分区域如东郊（57.5 sq m/千人）相对充足，但全市平均为 571 sq m/千人。
   • 社区（Neighborhood）格式因其功能性、紧凑性、聚焦功能而非品牌吸引消费者而变得重要，成为应对新现实的理想选择。
   • 公司重点转向：寻找新合作伙伴（引进友好国家品牌）、调整物流链、考虑货币新机制。

关键结论：

• 前期高企的增长势头已发生逆转，空置率提高，新供应低迷。
• 市场面临高度的不确定性和必要调整，要求在新的商业环境中设置新规则和重建业务支柱。
• 卢布的取代引入了新的市场现实，促使最不可能的解决方案变成现实。