房地产行业动态分析：情绪升温、一二手成交环升超100%-20190224-安信证券-10页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2019年02月24日）

核心内容

本报告分析了2019年2月房地产行业的市场表现、一手房与二手房成交情况、可售库存、土地市场动态及政策变化，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

市场活跃度：房地产行业周换手率6.06%，环比上升53.44%，但活跃度在申万一级行业中处于中等偏下位置。周收益率为+4.53%，较上周提升2.62pct，行业表现处于中位。
股票组合：当前推荐股票组合为招商蛇口（买入-A，目标价25.30元）和中南建设（增持-A，目标价7.00元）。
一手房成交：全国41城一手房成交面积环比上升117.82%，但同比和累计同比均出现下降，其中一线城市成交面积同比上升44.12%，二线下降28.79%，三线下降24.62%。
二手房成交：全国15城二手房成交面积环比上升148.60%，但同比略有下降，其中一线城市成交面积同比下降16.09%，二线上升3.93%，三线下降51.30%。
可售库存：全国15城可售库存套数同比上升32.58%，环比微升0.01%。去化周期增加0.83周，一线城市去化周期增加2.04周，三线城市增加0.28周。
土地市场：100大中城市土地供应规划建筑面积同比下降35.19%，挂牌均价同比上升43.32%。土地成交总建面同比下降28.63%，成交楼面价同比上升11.71%，环比上升139.68%。土地溢价率8.28%，其中二线城市最高，为8.96%。
政策变化：住建部发布38项工程建设规范征求意见通知，涉及套内使用面积交易、全装修交付、电梯设置等要求，标志着政策底的出现。

关键信息

1. 住房成交情况

全国一手房成交：
- 成交面积：397.39万方，环比上升117.82%，同比和累计同比分别下降22.62%和31.23%。
- 成交套数：3.39万套，环比上升118.76%，同比和累计同比分别上升11.59%和下降2.45%。
一线城市一手房成交：
- 成交面积：48.35万方，环比上升162.41%，同比和累计同比分别上升44.12%和13.16%。
- 成交套数：0.47万套，环比上升82.99%，同比和累计同比分别上升44.63%和13.62%。
二线城市一手房成交：
- 成交面积：218.31万方，环比上升168.32%，同比和累计同比分别下降28.79%和38.50%。
- 成交套数：1.85万套，环比上升193.66%，同比和累计同比分别上升40.99%和7.64%。
三线城市一手房成交：
- 成交面积：130.74万方，环比上升58.16%，同比和累计同比分别下降24.62%和24.46%。
- 成交套数：1.07万套，环比上升61.40%，同比和累计同比分别下降23.59%和25.35%。
全国二手房成交：
- 成交面积：98.94万方，环比上升148.60%，同比和累计同比分别下降6.65%和10.70%。
- 成交套数：0.98万套，环比上升133.01%，同比和累计同比分别下降13.27%和8.95%。
一线城市二手房成交：
- 成交面积：24.90万方，环比上升143.85%，同比和累计同比分别下降16.09%和24.94%。
- 成交套数：0.22万套，环比上升123.82%，同比和累计同比分别下降18.23%和14.61%。
二线城市二手房成交：
- 成交面积：69.39万方，环比上升151.93%，同比和累计同比分别上升3.93%和0.06%。
- 成交套数：0.72万套，环比上升139.24%，同比和累计同比分别下降6.08%和3.04%。
三线城市二手房成交：
- 成交面积：4.65万方，环比上升127.54%，同比和累计同比分别下降51.30%和48.98%。
- 成交套数：0.04万套，环比上升90.99%，同比和累计同比分别下降55.32%和47.95%。

2. 土地市场情况

土地供应：100大中城市供应规划建筑面积676.09万平米，累计同比-35.19%，环比-61.90%。
土地成交：100大中城市成交总建面1008.20万平米，累计同比-28.63%，环比-52.66%；成交总价285.65亿元，累计同比-35.80%，环比-50.45%。
成交楼面价：2833元/平米，同比+11.71%，环比+139.68%。
土地溢价率：8.28%，其中一、二、三线城市分别为3.72%、8.96%、2.84%。

3. 投资建议

行业周期判断：当前地产行业与2011年末至2012年初相似，但政策松绑是适度调整，非全面宽松。
投资方向建议：
1. 关注融资能力强的一线龙头房企：如万科A、招商蛇口、保利地产。
2. 关注险资积极入股企业：如华夏幸福、金地集团。
3. 关注增速稳定且高分红企业：如荣盛发展。
4. 关注成长性突出企业：如新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）。
5. 关注园区类企业：如张江高科，其开发+运营模式具备双重优势。
6. 关注物业服务类企业：如南都物业、碧桂园服务（H股）。