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房地产行业周报总结（2018年05月02日）

核心内容

本报告分析了2018年4月22日至4月28日期间，中国房地产市场的表现，包括一手房与二手房成交情况、可售库存变化、土地供应与成交数据，以及政策动向和投资建议。

主要观点

• 市场活跃度：房地产行业周换手率3.3466，较上周下降10.01%，但周收益率提升至-0.76%，高于其他板块。当前地产板块风险溢价高于均值2.55%，仅略低于银行、钢铁板块。
• 成交情况：
  • 一手房：全国41城一手房成交面积环比上升8.52%，累计同比下降35.57%。其中，一线4城成交面积环比上升52.53%，二线19城成交面积环比上升10.68%，三线18城成交面积环比下降8.58%。
  • 二手房：全国15城二手房成交面积环比上升37.37%，累计同比下降43.87%。其中，一线2城成交面积环比上升78.98%，二线9城成交面积环比上升29.39%，三线4城成交面积环比下降1.09%。
• 可售库存：全国15城可售库存套数同比下降7.87%，环比下降0.04%。去化周期略增0.43周，其中一线4城去化周期下降0.27周，二线8城去化周期增加0.9周，三线3城去化周期下降0.82周。
• 土地市场：100大中城市土地供应规划建筑面积环比下降14.95%，挂牌均价环比上升28.06%。土地溢价率为15.12%，其中三线城市溢价率最高（20.15%）。
• 成交量与价格：100大中城市成交总建面环比下降18.17%，但成交楼面价环比上升24.19%。一线城市成交总建面同比下降6.41%，二线城市上升-0.94%，三线城市上升7.22%。
• 政策动向：
  • 中央政治局会议首次提出“扩内需”，政策态度有所缓和。
  • 部分城市实施差异化调控，如海南遏制假结婚假离婚骗购住房，长春加入限售行列，西安、武汉等地放宽公积金贷款额度、出台人才政策。
  • 两部门发文支持住房租赁资产证券化，人大常委会将房地产税法列入预备审议项目，资管新规落地。
• 投资建议：当前行业处于主动补库存需求与紧资金的矛盾中，融资能力成为行业集中度的新筛选标准，建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、荣盛发展等龙头房企，以及轻资产运营模式的光大嘉宝。

关键信息

一手房成交情况

• 全国41城一手房成交套数3.49万套，同比下降23.93%，环比上升8.99%。
• 一线城市成交套数0.65万套，同比下降6.96%，环比上升54.62%。
• 二线城市成交套数1.84万套，同比下降28.25%，环比上升9.89%。
• 三线城市成交套数1.01万套，同比下降24.48%，环比下降9.49%。

二手房成交情况

• 全国15城二手房成交套数1.99万套，同比下降13.49%，环比上升38.75%。
• 一线城市成交套数0.48万套，同比下降41.22%，环比上升135.40%。
• 二线城市成交套数1.37万套，同比下降18.42%，环比上升25.43%。
• 三线城市成交套数0.14万套，同比下降10.78%，环比上升1.64%。

可售库存

• 全国15城可售库存套数同比下降7.87%，环比下降0.04%。
• 一线城市可售库存套数同比下降4.20%，环比下降1.19%。
• 二线城市可售库存套数同比下降10.19%，环比上升1.08%。
• 三线城市可售库存套数同比下降11.54%，环比下降0.48%。

土地供应与成交

• 100大中城市土地供应规划建筑面积2031.41万平米，累计同比+22.78%，环比-14.95%。
• 挂牌均价1926元/平米，同比+21.06%，环比+28.06%。
• 成交总建面1593.44万平米，累计同比+2.58%，环比-18.17%。
• 成交总价469.59亿元，累计同比+5.32%，环比-11.74%。
• 成交楼面价2947元/平米，同比+46.18%，环比+24.19%。
• 土地溢价率15.12%，其中一线、二线、三线城市分别为8.28%、12.53%、20.15%。

风险提示

• 政策调控超预期
• 市场表现不及预期

行业评级

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-10%至10%；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上；
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动；

分析师声明

黄守宏声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，对报告内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据。

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