20180701-安信证券-房地产行业动态分析_一二手成交环升_TOP房企6月销售夺目_13页_1mb

房地产行业动态分析（2018年07月01日）

核心内容概览

2018年6月，中国房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下呈现出复杂的走势。从整体市场表现来看，行业成交活跃度有所回升，但部分城市成交量仍面临压力。同时，土地市场出现成交量与价格双升的趋势，政策调控仍对市场产生影响，但部分城市开始放宽落户限制以促进市场发展。

主要观点

• 市场表现：房地产行业周换手率提升，但周收益率下降，地产板块整体表现不佳，主要受PSL收缩传闻和人民币汇率波动影响。
• 销售表现：TOP10房企6月销售金额同比增长37%，其中部分房企如万科、保利地产、新城控股、招商蛇口销售增长显著，市场整体销售表现亮眼。
• 成交情况：一手房与二手房成交量均环比上升，但同比表现不一。一线、二线、三线城市一手房成交面积同比下降，但环比上升幅度较大；二手房成交面积则同比和环比均有所增长，其中三线城市增长显著。
• 库存与去化周期：全国15城可售库存套数下降，但去化周期略有上升，表明市场去化压力有所缓解。
• 土地市场：土地供应与成交面积均有所增长，但价格大幅上涨，一线、二线、三线城市土地挂牌均价同比和环比均上升，土地溢价率维持在较高水平。

关键信息

一手房成交

• 全国41城：成交套数4.38万套，同比下降8.34%，环比上升40.42%，累计同比下降16.35%。
• 一线城市：成交套数0.96万套，同比上升13.92%，环比上升82.02%，累计同比下降20.11%。
• 二线城市：成交套数2.26万套，同比下降20.31%，环比上升36.45%，累计同比下降22.38%。
• 三线城市：成交套数1.16万套，同比上升5.45%，环比上升23.87%，累计同比下降3.57%。
• 成交面积：全国41城一手房成交面积503.39万方，同比下降20.29%，环比上升39.35%，累计同比下降29.32%。

二手房成交

• 全国15城：成交套数1.72万套，同比上升19.27%，环比上升26.24%，累计同比下降24.29%。
• 一线城市：成交套数0.38万套，同比上升102.37%，环比上升28.51%，累计同比下降24.46%。
• 二线城市：成交套数1.15万套，同比下降0.67%，环比上升21.06%，累计同比下降12.46%。
• 三线城市：成交套数0.19万套，同比上升94.74%，环比上升63.46%，累计同比下降4.06%。
• 成交面积：全国15城二手房成交面积172.26万方，同比上升16.12%，环比上升25.31%，累计同比下降24.56%。

可售库存与去化周期

• 全国15城：可售库存套数同比下降4.69%，环比上升0.92%；去化周期增加0.09周至34.20周。
• 一线城市：可售库存去化周期下降0.63周至38.05周。
• 二线城市：可售库存去化周期上升1.09周至36.87周。
• 三线城市：可售库存去化周期下降0.49周至18.63周。

土地市场

• 供应规划建筑面积：100大中城市供应规划建筑面积1962.41万平米，累计同比上升22.50%，相对过去四周变化幅度为-0.35%。
• 挂牌均价：100大中城市挂牌均价3252元/平米，同比上升124.12%，环比上升37.74%。
• 成交总建面：100大中城市成交总建面2183.49万平米，累计同比上升11.13%，相对过去四周变化幅度为+1.52%。
• 成交总价：100大中城市成交总价682.56亿元，累计同比上升7.74%，相对过去四周变化幅度为+16.57%。
• 成交楼面价：100大中城市成交楼面价3126元/平米，同比-5.44%，环比+27.49%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率16.47%，其中一线、二线、三线城市分别为21.08%、15.05%、15.82%。

投资建议

• 龙头房企：建议关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等，这些房企销售表现突出，估值合理，具备良好的增长潜力。
• 运营类业务：随着行业由增量步入存量时代，运营类业务成为房企的重要收入来源，建议关注华侨城A等具备开发+运营模式的公司。

风险提示

• 政策调控超预期：政策变化可能对市场产生较大影响。
• 市场成交不及预期：市场波动可能影响房企销售表现。
• 销售不及预期：销售不及预期可能影响企业盈利能力。

评级信息

• 投资评级：同步大市-A，即未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%。
• 风险评级：A，即正常风险，未来6个月投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动。

首选股票

总结

2018年6月，中国房地产市场在政策调控与市场供需变化的影响下，呈现成交活跃度回升、销售增长显著、土地成交量价齐升等特征。尽管部分城市一手房成交面积同比下降，但整体市场仍保持一定的活跃度，二手房市场则表现出较强的韧性，尤其在三线城市增长显著。随着行业逐步进入存量时代，运营类业务成为房企稳定收入的重要来源，建议关注具备开发+运营模式的龙头企业。