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招商积余2020年年报点评总结

核心内容概述

招商积余在2020年实现了显著的业绩增长，物管业务表现稳健，资管及开发业务虽拖累业绩，但未来有望改善。公司通过整合和外拓，增强了业务协同能力，提升了运营效率和利润率，同时在非住宅领域表现突出。整体来看，招商积余作为央企物管旗舰，展现出良好的发展潜力，分析师建议审慎增持。

主要观点

1. 业绩增长显著

• 营业收入：2020年实现86.35亿元，同比增长42.07%。
• 归母净利润：2020年实现4.35亿元，同比增长52.03%。
• 物管业务：全年营收80.35亿元，同比增长56.04%，估算净利5.32亿元，可比口径下增长41.49%。
• 资管及其他业务：全年净亏损约0.97亿元，主要受疫情影响，但未来有望改善。

2. 物管规模持续扩大

• 在管项目：截至2020年末，公司管理项目1,438个，管理面积1.91亿平方米，同比增长25.1%。
• 第三方拓展：2020年新增管理面积中，第三方拓展占比72.3%，显示公司较强的市场拓展能力。
• 非住领域：全年非住业态新签年度合同额达18.5亿元，占比75.2%，公司非住宅业务发展迅速。

3. 业务整合初见成效

• 毛利率提升：2020年物管业务毛利率约11.0%，较2019年提升1.3个百分点。
• 净利率改善：估算物管净利率约6.6%，较2019年提升约2个百分点。
• 期间费用下降：2020年期间费用率6.8%，同比下降4.5个百分点。
• 有息负债减少：截至2020年末，有息负债规模为31亿元，同比下降22%。

4. 战略目标明确

• 2021年营收目标：公司提出103亿元的营收目标，预计2021年和2022年EPS分别为0.60元和0.83元，对应PE分别为27倍和20倍。
• 战略方向：公司坚定“12347”战略定力，推进融合融效，实现规模扩张与提质增效的双重目标。

关键信息

业务表现

• 物管业务：保持快速增长，毛利率和净利率均有所提升，第三方拓展能力强。
• 资管业务：受疫情影响较大，2020年营收4.34亿元，同比下降29.65%。
• 开发业务：遗留地产开发业务营收1.67亿元，同比下降46.68%，未来有望改善。

财务指标

• 毛利率：2020年为13.6%，预计2021-2023年将逐步提升至16.5%。
• 净利率：2020年为5.0%，预计2021-2023年将提升至7.5%。
• ROE：2020年为5.2%，预计2021-2023年将提升至10.6%。
• 资产负债率：2020年为49.1%，预计2021-2023年将逐步下降至38.5%。

财务健康状况

• 现金流：2020年经营活动产生现金流量1098百万元，预计2021-2023年将有所改善。
• 现金余额：2020年现金期末余额2347百万元，预计2023年将提升至3585百万元。

风险提示

• 资源整合较慢：公司整合进程可能影响整体发展效率。
• 市场拓展不及预期：若市场拓展未能达到预期，可能影响增长。
• 战略落地风险：公司战略实施过程中可能面临不确定性。

投资建议

• 评级：审慎增持。
• 盈利预测：预计2021年和2022年EPS分别为0.60元和0.83元。
• 估值：按2021年3月23日收盘价，对应PE分别为27倍和20倍。

附录：财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

招商积余在2020年实现了营业收入和归母净利润的双增长，物管业务表现强劲，非住宅领域拓展迅速。公司通过整合和外拓，提升了运营效率和利润率，有息负债规模持续下降，财务状况稳健。分析师建议审慎增持，预计未来两年EPS将稳步提升，估值逐步下降。公司需关注资源整合进度及市场拓展效果，以确保战略目标的顺利实现。