> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商积余2025年报点评总结 ## 核心内容 招商积余在2025年实现了收入的双位数增长，但归母净利润出现下滑。公司通过积极拓展物业管理业务和精耕非住业态，推动了整体业务规模的扩大。同时，资产管理业务运营能力持续提升，出租率维持在高位。分析师胡孝宇对招商积余维持“推荐”评级，并给出了未来三年的财务预测。 ## 主要观点 ### 收入增长与利润下滑 - **营业收入**：2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。 - **归母净利润**：2025年归母净利润为6.55亿元，同比下降22.12%。净利润下滑主要由于一次性处置衡阳中航项目，减少归母净利润2.56亿元。若剔除该影响，归母净利润同比增长8.30%。 - **每股收益**：2025年每股收益为0.6185元，同比下降21.98%。 - **毛利率**：2025年公司毛利率为11.09%，较2024年下降0.87个百分点，主要受到各项主业毛利率下滑的影响。 - **费用管控**：销售费用率和管理费用率分别下降至0.57%和3.01%，较2024年分别降低0.10个百分点和0.49个百分点，费用管控成效显著。 ### 物管业务积极拓展 - **物业管理收入**：2025年公司物业管理业务实现收入186.03亿元，同比增长12.83%。 - **收入结构**：基础物管收入142.79亿元（+6.56%），平台增值服务收入5.37亿元（+0.18%），专业增值服务收入37.86亿元（+48.86%）。 - **管理规模**：截至2025年末，公司在管项目2473个，管理面积3.77亿方，较2025年H1末增加0.09亿方。 - **业态分布**：住宅业态管理面积1.47亿方（+7.07%），非住业态管理面积2.30亿方（+1.12%）。 - **项目来源**：来自招商局集团的管理面积为1.37亿方（36.23%），来自第三方的管理面积为2.41亿方（63.77%）。 - **新签合同**：2025年实现新签年度合同额44.8亿元，其中第三方新签合同额41.69亿元，同比增长13%。非住业态占比83.77%，成为拓展的主要方向。 ### 资管业务运营提升 - **资管收入**：2025年资管业务实现收入6.66亿元，同比下降0.67%。 - **商业运营**：2025年商业运营收入2.4亿元，管理项目73个（含筹备项目），管理面积395万方。商业销售额同比增长8.4%，客流增长16.7%，会员总数达822万（+18%）。 - **持有物业出租**：2025年实现收入4.25亿元，持有物业总可出租面积46.89万方，总体出租率93%。物业类型包括酒店、购物中心、零星物业、写字楼等。 ## 关键信息 ### 投资建议 - **预测数据**：公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元，对应EPS分别为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股。 - **PE预测**：2026-2028年PE分别为11.61X、10.61X、9.75X。 - **分析师评级**：维持“推荐”评级。 ### 风险提示 - **宏观经济风险**：宏观经济不及预期可能影响公司业务发展。 - **业务拓展风险**：基础物管服务拓展不及预期可能影响收入增长。 - **关联方业务风险**：关联方相关业务发展不及预期可能影响整体业绩。 - **资管运营风险**：资产管理业务运营不及预期可能影响盈利能力。 - **增值服务风险**：增值服务运营不及预期可能影响收入结构优化。 ### 财务预测 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 19,273 | 21,477 | 23,639 | 25,417 | | 收入增长率 | 12.23% | 11.43% | 10.07% | 7.52% | | 归母净利润（百万元） | 655 | 977 | 1,069 | 1,163 | | 利润增长率 | -22.12% | 49.18% | 9.46% | 8.78% | | 毛利率 | 11.09% | 11.93% | 11.55% | 11.30% | | 净利率 | 3.4% | 4.6% | 4.6% | 4.7% | | ROE | 6.1% | 8.5% | 8.7% | 8.8% | | ROIC | 5.8% | 8.2% | 8.5% | 8.7% | | 资产负债率 | 45.9% | 45.6% | 45.0% | 44.1% | | 净资产负债率 | 84.9% | 83.8% | 81.8% | 78.9% | | 流动比率 | 1.28 | 1.35 | 1.42 | 1.50 | | 速动比率 | 1.11 | 1.18 | 1.25 | 1.34 | | 总资产周转率 | 0.98 | 1.03 | 1.07 | 1.09 | | 每股收益 | 0.62 | 0.93 | 1.01 | 1.10 | | P/E | 17.32 | 11.61 | 10.61 | 9.75 | | P/B | 1.06 | 0.98 | 0.92 | 0.86 | | EV/EBITDA | 5.90 | 3.75 | 2.91 | 2.18 | ## 附录：分析师信息 - **分析师**：胡孝宇 - **研究经验**：6年房地产研究经验 - **教育背景**：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士 - **曾就职**：天风证券 - **加入时间**：2023年7月加入中国银河证券研究院 ## 联系方式 - **机构联系**：中国银河证券股份有限公司研究院 - **深圳地区**：苏一耘 0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn - **上海地区**：程曦 0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn - **北京地区**：林程 021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn<br>李洋洋 021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn<br>田薇 010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn<br>褚颖 010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn - **公司网址**：www.chinastock.com.cn