同策房产咨询-20170407-上海酒店式公寓市场月报-4月刊-_20页_1mb

上海酒店式公寓市场报告总结（2017年4月刊）

核心数据及观点

• 市场整体表现：2017年一季度上海酒店式公寓市场供、求、价三线环比均出现下滑，成交总量仅为9.40万平米，环比、同比分别下滑82%和80%，创历史季度成交最低。
• 供应情况：一季度仅1月万科翡翠公园（张江荣科苑）一个项目新获预售证，入市房源52套，上市量仅为3300平米，环比、同比均大幅下滑99%。
• 价格走势：一季度成交均价为27448元/平米，环比下滑6个百分点，同比上扬25%。3月成交均价环比上扬18个百分点至27650元/平米，同比仍上扬26%。
• 存销比：截至2017年3月31日，上海酒店式公寓可售余量为90.71万平米，去化周期为28.98个月，较上个月增加近17个月，价格面临下跌可能。

市场回顾

量价走势

• 供应量：一季度酒店式公寓供应面积为0.33万平米，环比、同比分别下滑99%。
• 成交量：一季度成交面积为9.40万平米，环比、同比分别下滑82%和80%。
• 3月表现：3月成交量为2.93万平米，环比略微上扬1个百分点，同比大幅下滑89%。成交均价环比上扬18个百分点至27650元/平米，同比仍上扬26%。
• 政策影响：2016年市场过热，价格泡沫化，引发政策调控，上海住建委暂停酒店式公寓网上签约，北京亦出台商办类项目管理政策，抑制投资属性。预计上海可能跟进出台限购措施。

项目排名

• 季度榜单：排名前三的项目分别是书院禹洲商业广场（临港新城板块）、MORE街区（钰丰商都，泗泾板块）、盛大天地青春里2.0（张江板块）。
• 月度榜单：MORE街区（钰丰商都）以270套、1.84万平米的销售业绩位居月度榜单首位，书院禹洲商业广场排名第二。
• 高价项目：3月成交TOP榜单中，陆家嘴滨江板块的保利ONE56和东外滩板块的海尚大厦以大户型、高总价占据第四和第六位，成为拉动市场均价的主要因素。

价格结构

• 均价段分布：一季度3-5万元/平米户型占比达28%，较上季度扩大9个百分点；1.5万元/平米以下户型占比26%，扩大4个百分点；2-3万元/平米户型占比25%，缩减11个百分点。
• 价格变化原因：MORE街区（钰丰商都）在2-3万元/平米均价段成交居首，带动该段成交量增长；部分项目因地理位置优越，均价较高，如静和安大厦、海尚大厦等。

户型结构

• 户型占比：一季度50-70平米户型成交占比扩大至51%，50平米以下户型占比缩小至24%。
• 热销户型：本月50-70平米户型成交252套，占比57%，成为市场主力；50-70平米户型成交居前的项目包括MORE街区（钰丰商都）、书院禹洲商业广场、惠南禹洲商业大厦等。
• 趋势变化：随着市场调整，50平米以下及150平米以上户型供应将逐渐增大，满足不同客户群体需求。

位置分布结构

• 环线成交结构：一季度郊环外成交占比39%，外郊环成交占比46%，两者主导市场格局；内环内、内中环间、中外环间成交占比分别为1%、2%、1%。
• 区域板块分布：一季度临港新城板块、泗泾板块、张江板块分别以2.66万平米、2.40万平米、1.16万平米的成交面积位居区县成交前三，其中临港新城板块的书院禹洲商业广场成交面积最大。
• 3月区域表现：泗泾板块以259套成交位居3月区域榜单首位，临港新城板块以68套成交排名第二，惠南板块以25套成交排名第三。

存量分析

• 可售余量：截至2017年3月31日，上海酒店式公寓可售余量为90.71万平米，连续八个月低于百万平米，同比大幅下滑48%。
• 去化周期：按照近三个月的平均去化速度，市场去化周期为28.98个月，较上个月增加近17个月。
• 政策预期：鉴于市场过热及存销比扩大，预计上海可能出台针对酒店式公寓的调控措施，如“商改住”政策或限购措施，以抑制投资需求。

总结

• 市场趋势：市场整体表现低迷，成交量持续下滑，价格受政策影响有所波动。
• 政策影响：多地出台政策抑制商办类用房投资属性，酒店式公寓作为商办类项目，面临调控压力。
• 区域热点：临港新城、泗泾板块成为市场热销区域，尤其是MORE街区（钰丰商都）和书院禹洲商业广场。
• 户型偏好：50-70平米户型成为市场主力，低总价、小户型更受非沪籍客户青睐，而大户型则吸引外籍人士和企业高管。
• 未来展望：随着政策收紧，市场将逐步降温，酒店式公寓产品可能向居住属性倾斜，户型供应将更趋多样化。

数据来源与联系方式

• 数据来源：同策咨询研究部、数联天下
• 执笔人：任丹萍（同策咨询研究部研究经理）
• 联系方式：rendanping@fospur.com / 021-51560606*8138

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