同策房产咨询-上海出售型酒店式公寓市场研究_67页_2mb

上海出售型酒店式公寓市场研究总结

核心内容概述

上海出售型酒店式公寓是指办公产权的小户型商住两用产品，包括SOHO、LOFT等类型。自2006年住宅限购政策实施以来，其凭借不限购、不限贷及价格优势逐渐成为住宅市场的替代产品。2016年，受325新政影响，酒店式公寓成交量显著上升，预计全年将突破200万平米，较2015年翻番。同时，酒店式公寓市场也面临纳入限购的传闻，影响其未来发展趋势。

主要观点与关键信息

1. 市场容量与发展阶段

• 2006-2008年：市场处于低迷期，成交量低。
• 2009-2012年：迅猛发展期，成交量增长迅速。
• 2013年以后：进入健康稳定期，市场逐渐成熟。
• 2016年1-7月：成交量达127.17万平米，套数达22065套，预计全年将突破200万平米和37000套。

2. 市场相关性分析

• 与商品住宅市场：2012年后成交量呈现正相关，且波动幅度更大。
• 与90平米以下商品住宅市场：2012年后成交量正相关，且变化更剧烈。
• 与70平米以下商品住宅市场：成交量无明显相关性，但酒店式公寓成交套数更高。

3. 区域集中度分布

• 2006年及以前：以内中环为主。
• 2007-2009年：中外环成为主导区域。
• 2010年以后：外郊环主导市场，成交量占比达60%以上。
• 集中度：酒店式公寓区域集中度高于商品住宅，嘉定区为最大成交区县，占比达28%。

4. 客群需求分析

• 套均面积需求：随着环线内移，面积需求增大，内环内套均面积达80平米左右，外郊环及郊环外则在50-60平米。
• 套均总价需求：内环内套均总价达488万元，外郊环突破100万元，郊环外在70-75万元。
• 价格与总价差异：酒店式公寓总价始终低于商品住宅，2016年1-7月价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅价格。

5. 产品特征演变

• 2009年之前：以写字楼、酒店式公寓混合产品为主。
• 2010年以后：产品种类更加丰富，外郊环人口导入区的城市综合体推动市场发展，酒店式公寓成为不可或缺的一部分。

关键信息总结

成交量趋势

• 酒店式公寓成交量在2016年1-7月已超过历史任何年份，预计全年成交量将突破200万平米，套数突破37000套。
• 受住宅限购影响，酒店式公寓成交量显著增长，成为“被限”购房者的替代选择。

价格与总价

• 酒店式公寓均价相对稳定，套均总价始终低于商品住宅。
• 2016年1-7月，酒店式公寓套均总价达112万元，商品住宅套均总价达361万元，价差达315万元。

区域分布

• 外郊环成为酒店式公寓的主要市场，成交量占比达60%以上。
• 嘉定区是酒店式公寓成交最多的区域，占比达28%。

客群需求

• 内环内套均面积需求达80平米左右，套均总价达488万元。
• 外郊环和郊环外套均面积需求在50-60平米，套均总价在100万元以下。

产品特征

• 产品种类从单一的写字楼、酒店式公寓混合产品，演变为更加丰富的类型，包括SOHO、LOFT等。
• 随着办公用地的可销售最小面积单位的限定，预计未来中环内的酒店式公寓户型面积将增大。

市场发展趋势

• 酒店式公寓作为住宅的替代或过渡产品，其市场地位日益重要。
• 未来可能面临纳入限购的风险，需关注政策变化对市场的影响。
• 市场集中度向外扩散，外郊环成为主要市场，但内环内需求依然强劲。