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上海商品住宅市场分析总结（2018年4月）

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 4月商品住宅去化面积：46.77万平米，环比下降5%，同比下跌28%。
• 公寓去化面积：40.89万平米，环比下降3%，同比下降26%。
• 别墅去化面积：5.88万平米，环比下降15%，同比下降40%。
• 供应量：商品住宅供应量环比上涨163%，同比上涨79%；公寓供应量环比上涨183%，同比上涨81%。
• 市场调控影响：政府通过区域结构性操作控制房价，实际成交面积可能高于统计数据。

二、4月重点项目开盘情况

三、市场回顾

（一）价格结构

• 均价结构：
  • 2-3万元/平米低均价段产品成交比重大幅提升，占主导地位。
  • 3-5万元/平米成交占比为37%，环比下降18个百分点。
  • 5-10万元/平米成交率增加6个百分点。
• 政府调控影响：
  • 4月政府通过区域结构性操作控制房价，释放大量低价项目，抑制成交均价上涨。

（二）总价结构

• 200-300万元总价段：成交占比提升11个百分点，成为市场主流。
• 500万以下总价段：成交占比达67%，较上月减少1个百分点。
• 500万元以上总价段：成交占比略有波动，但整体仍以高端项目为主。

（三）户型结构

• 90平米以下户型：成交占比由24%增长至32%，增长8个百分点。
• 90-120平米户型：成交占比由41%下跌至39%，下跌2个百分点。
• 120-140平米户型：成交占比由17%上升至14%，上涨6个百分点。
• 中小户型受青睐：90-120平米户型成为市场主力，占据成交面积的71%。

（四）位置分布结构

• 外环外区域：成交占比由37%下降至22%，为第二大占比。
• 外郊环区域：成交占比由49%增长至62%，增加13个百分点。
• 青浦区：成交面积13.14万平米，成为本月成交面积首位，均价为3.5万元。
• 青浦北部板块：占据青浦区成交面积的近70%，成为区域成交主力。

四、物业类型结构

1、公寓市场

• 供应量：4月公寓市场供应面积为102.6万平米，环比上涨183%，同比上涨81%。
• 成交面积：40.89万平米，环比下降5%，同比下降28%。
• 成交均价：45431元/平米，环比上涨1%，同比下降5%。
• 市场趋势：政府调控导致成交面积与上月变化不大，预计下月成交面积将稳步增长。

2、别墅市场

• 供应量：4月无供应面积。
• 成交面积：5.88万平米，环比下降15%，同比下降40%。
• 成交均价：52657元/平米，环比上涨9%，同比上涨16%。
• 板块表现：
  • 浦江板块：万科翡翠别墅，成交均价50699元/平米。
  • 青浦新城板块：新城璞樾门第，成交均价47136元/平米。
  • 新江湾城板块：文化名邸，成交均价67050元/平米。

五、存量分析

• 全市商品住宅存量：537.63万平米，环比略有上升。
• 内环内存量：41.67万平米，与上月基本持平。
• 内外环存量：133.42万平米，有所上涨。
• 外环外存量：362.54万平米，小幅上涨。
• 实际可售余量：由于政府集中释放项目，实际可售余量应低于市场数据显示的余量。

六、主要观点

• 上海商品住宅市场4月供应量大幅上升，但去化率下降，反映市场整体需求疲软。
• 政府通过结构性调控，释放低价项目，控制房价上涨。
• 青浦区成为4月成交面积首位，主要受新里波洛克公馆项目影响。
• 90平米以下及90-120平米户型成为市场主力，受刚需和投资需求驱动。
• 公寓市场供应量激增，但成交面积未明显增长，预计下月将有所改善。
• 别墅市场整体表现低迷，但浦江与青浦新城板块表现突出。

七、关键信息

• 4月商品住宅供应量上涨163%，公寓供应量上涨183%，均受政府阶段性项目审批放松影响。
• 青浦区成交面积为13.14万平米，占全市成交面积的24.6%。
• 90平米以下户型成交占比增长至32%，成为市场主流。
• 200-300万元总价段房源成交占比提升至29%，推动整体市场成交结构变化。
• 4月政府限签政策导致实际成交面积可能高于统计数据。

八、数据来源

• 数据来源：数联天下
• 执笔人：同策研究院研究员 陈揽月
• 联系方式：邮箱：wangwen43400@tospur.com；电话：021-51560606

九、免责声明

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