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上海商品住宅市场总结（2017年8月）

核心数据及观点

2017年8月，上海商品住宅市场在政府持续高压调控下表现低迷，成交与供应均出现显著下滑。

• 商品住宅：8月网签量为43.26万平米，环比下降36%，同比下降75%；供应量为11.66万平米，环比下降75%，同比下降74%。
• 均价：全市商品住宅均价为48966元/平米，环比上涨6%，同比上涨15%。
• 存销比：截至8月底，存销比小幅增至9.39个月，处于合理区间。

市场回顾

供应与成交

• 商品住宅：8月供应面积为11.66万平米，环比、同比分别下滑75%和74%；成交面积为43.26万平米，环比、同比分别下滑36%和75%。
• 公寓：8月成交面积为36.44万平米，环比下降36%，同比下降73%；成交均价为49207元/平米，环比、同比分别上涨7%和10%。
• 别墅：8月成交面积为6.82万平米，环比下降38%，同比下降82%；成交均价为47674元/平米，环比上涨4%，同比上涨36%。

销量分析

• 销冠项目：安亭汽车城板块的万科安亭新镇（安亭新镇波恩风情）以2.31万平米、247套的成交量位居榜首。
• 价格结构：3-5万元/平米均价段房源成交占比达46%，为本月成交主力；2万元/平米以下房源成交占比降至4%。
• 总价结构：300-500万元及1000万元以上总价段房源成交占比扩大，分别为33%和16%。
• 户型结构：90平米以下及90-120平米房源成交占比达64%，成为市场主力。
• 位置分布：外郊环成交占比达54%，较7月增长7个百分点；郊环外成交占比下降至29%。

重点项目表现

项目信息

市场趋势与展望

主要观点

1. 市场下行趋势：由于政策调控持续高压，市场进入下行阶段，成交量持续低迷，房企观望情绪浓厚。
2. 价格调整压力：新房市场成交量下滑，导致价格出现松动迹象，部分房企可能主动降价以回款。
3. 政策影响：调控政策仍从严执行，短期内难以松动。政策导向将影响市场走势，尤其对二手房市场和新房市场产生联动效应。
4. 楼市调整期：当前至明年上半年仍为楼市调整期，预计年底至明年年初进入深度调整期。
5. 资金压力：房企资金兑付压力增大，部分企业存在资金断裂风险，甚至可能被收购股权。
6. 租赁市场发展：政府大力发展租赁住房，通过增加租赁用地缓解供需紧张，稳定房价。
7. 市场轮动结束：三四线城市楼市上涨行情预计持续至年底，之后全国大中城市楼市轮动上涨周期结束。

市场影响因素

• 政策调控：持续高压调控导致市场成交低迷，房企观望情绪增强。
• 资金压力：房企资金兑付压力增大，部分企业可能被迫降价或被收购。
• 市场博弈：二手房市场进入观望状态，影响新房市场成交量。
• 区域发展：嘉定区因轨交规划利好，成为8月成交主要区域。

建议与展望

• 房企策略：建议房企积极推出中小户型项目，以符合政策导向及市场需求。
• 市场周期：预计楼市将进入调整期，价格可能出现松动，部分项目将出现大幅降价。
• 政策导向：政策继续向租赁市场倾斜，未来租赁市场将成为房地产市场的重要组成部分。

数据来源与联系方式

• 数据来源：数联天下
• 执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
• 邮箱：rendanping@tospur.com
• 电话：021-51560606*8138

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