保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（3月刊）-2021.4-16页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报 3月刊总结

核心内容概述

本报告总结了2021年3月大湾区房地产市场及土地市场的整体表现，分析了核心城市与周边城市的市场动态，并对后市进行了研判。整体来看，市场热度延续，部分城市调控加强，土地市场逐步恢复，惠州与东莞成为成交主力。

主要观点

1. 市场热度延续，政策调控影响显著

• 广深高热引调控：深圳市场呈现“小阳春”特征，成交量同环比涨幅均超50%；广州热度攀升，政策加码，近郊及外围区域热度上升。
• 临广临深板块承接外溢需求：佛山临广板块因广州热度传导，成交明显回升；中山、珠海临深板块深圳客户增加，价格小幅上涨。
• 东莞供应不足，成交锐减：限价趋严及供应不足导致成交量创近1年新低（除春节），客户交易趋于理性。
• 惠州、江门、肇庆市场平稳：惠州整体供求平稳，仲恺区成交增长明显；江门市场以续销和去库存为主；肇庆市场低位运行，大旺持续以价换量。

2. 土地市场逐步恢复，惠州领跑

• 大湾区土地成交回升：一季度大湾区9城宅地成交面积824.5万m²，同比上涨32%，较2019年同期亦上升14%。
• 惠州土拍热度最高：3月惠州成交92万m²，总收金33亿元，刷新楼面价记录；博罗临莞区域地块溢价率超50%，热度显著。
• 东莞土地市场活跃：3月东莞共成交5宗宅地，总成交建面71.5万m²，揽金近109亿元，多宗地块进入竞配建阶段。
• 佛山、珠海、中山土地市场表现较好：佛山成交43.8万m²，珠海部分地块溢价率高达50%，中山东部临深板块成交向好。

关键信息

1. 全国视角

• 3月成交量显著提升：全国重点40城商品住宅成交面积3370万m²，环比增长74%，同比增长66%，为近三年同期最高水平。
• 区域分化明显：华东、华南热度延续，核心城市带动区域热度；西部核心城市如成都、西安表现亮眼；海西、东北、华北市场相对平稳。

2. 大湾区楼市表现

• 3月成交面积649.8万m²：环比上涨78%，同比上涨62%，较2019年同期基本持平。
• 广深带动区域热度：深圳成交量同环比涨幅均超50%，广州热度传导至近郊，带动整体市场升温。
• 外溢效应显著：深圳客户在东莞、中山、珠海等临深城市购房增加，部分项目涨价降佣。

3. 土地动态

• 全国土地市场：3月全国重点55城宅地成交面积同比小幅回落，溢价率升至20%。
• 大湾区土地市场：3月总成交338万m²，溢价率上行至23%。惠州、东莞为成交主力城市。

4. 土拍排行

• Top10总价地块：东莞包揽4宗，广州2宗，其余中山、佛山、珠海、惠州各1宗。
• 溢价率TOP10地块：惠州3宗地块进入前10，其中博罗县石湾镇地块溢价率高达113.28%，由奥动置业竞得。

后市研判

1. 市场端

• “小阳春”初现：节后市场交投氛围提升，成交达近年同期高峰。
• 政策收紧态势不变：深圳、广州将维持高压调控，引导市场预期回归理性。
• 东莞市场不确定性增加：限价监管下，房企投资与营销策略面临挑战。
• 珠海市场有望持续向好：伴随外省客回流，深圳外溢客增加，市场热度上升。

2. 土地端

• 政策引导土地市场预期：广州公布首批“两集中”地块，将于4月底出让，公布3年供地滚动计划。
• 4月地市或迎小高峰：热点区域如东莞、广州黄埔和南沙、佛山临广板块、惠州临莞板块将维持热度。

数据来源与监测范围

• 市场监测城市：全国40城，包括华北、华东、华南、华中、西部、东北等区域。
• 土地监测城市：全国55城，涵盖各大区域，如华东、华南、海西、华中、西部、东北等。

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