保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（9月刊）-2020.10-19页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报9月刊总结

核心内容

2020年9月，大湾区房地产市场呈现分化态势，成交量和土地市场均有所回升。核心城市如广州、深圳、东莞表现活跃，而部分外围城市如惠州、珠中江则相对平淡。整体市场受政策调控、促销活动及节前抢开等因素影响，交投氛围提升，土地市场热度持续。

主要观点

• 成交量攀升：9月大湾区商品住宅成交面积达737万㎡，环比上升4%，同比上升23%，创近两年新高。广佛肇地区表现最为突出，成交量达年内峰值。
• 市场分化显著：广州及环广城市因供应大幅增长带动成交双涨；深莞维持年内高位，但环比热度有所回落；惠州供应下降，市场逐渐恢复平稳；珠中江整体表现淡静。
• 土地市场活跃：大湾区9月土地市场供求回升，成交面积达881万㎡，同环比分别增长112%和155%，规模达年内次高峰。惠州以443万㎡成交面积成为土拍规模榜首，广州和东莞亦表现突出。
• 土拍动态：广州、东莞、佛山等地多宗地块溢价率高企，其中东莞多宗地块封顶成交，溢价率高达50%。惠州部分地块以高溢价成交，成为市场亮点。
• 政策调控与市场引导：多地推进调控政策，如深圳、东莞加强租赁市场管理、打击违规销售行为；广州、中山等地放宽人才购房政策，促进市场发展。

关键信息

1.1 全国视角

• 全国40城商品住宅成交面积3332万㎡，同比上升12%，环比上升3%。
• 海西区域表现优于去年同期，华南、西部区域热度持续。
• 东北地区因调控政策影响，成交同比下降6%。

1.2 大湾区楼市

• 广佛肇：成交量达年内峰值，广州供应大幅增长，带动成交双涨；佛山中心区多个新盘入市，成交双增；肇庆供应环比增长超100%，成交氛围较好。
• 深莞惠：深圳“金九打新”现象明显，新房限价政策引导需求转向新房；东莞成交同比涨幅超40%，但环比略有下降。
• 珠中江：市场整体表现平淡，中山翠亨新区成交大体量宅地，但整体成交同比和环比均下降。

2.1 大湾区成交

• 大湾区9月共成交58宗土地，规划建面881万㎡，同环比分别增长112%和155%。
• 惠州成交面积达443万㎡，为2018年以来最高值；广州成交170万㎡，东莞成交104万㎡，佛山成交82万㎡。

2.2 城市表现

• 广州：成交10宗地块，规划建面170万㎡，中心及近郊区域出让较多，番禺区溢价较高。
• 东莞：多宗地块封顶成交，溢价率高达50%，其中松山湖地块由中海竞得。
• 佛山：土拍热度传导至楼市，南海、顺德地块溢价率超35%。
• 惠州：博罗县、惠城江北区域竞争激烈，多宗地块高溢价成交，泰丰地块以楼面价7784元/㎡创惠州土拍单价新高。

2.3 土拍排行

• 总价TOP10：广佛包揽8宗，东莞、中山各1宗。总价门槛达22.5亿元，较8月上升明显。
• 溢价TOP10：惠州、东莞、佛山为高溢价地块集中地，其中惠州博罗地块溢价率高达112.5%，东莞茶山镇地块溢价率50.2%。

3. 后市研判

• 市场端：核心城市及周边热度企稳，外围区域调价撬动成交。广州、深圳、东莞市场热度较高，佛山新盘加快入市，惠州市场有望进一步放量。
• 土地端：10月预计出让涉宅地块超600万㎡，广州和惠州为供地大户，惠州惠阳区将有8宗地待拍。

区域动态附录

企业支持

• 深圳：发布《前海蛇口自由贸易试验区片区条例》，降低投资准入门槛，促进与港澳服务贸易自由化。
• 东莞：出台楼市限购、限转让新政细则，明确网签房源交易转让时间。

城市规划

• 深圳：推进全球海洋中心城市建设，重点发展新兴产业。
• 江门：规划建设30个特色小镇，预计2035年完成。
• 珠海：推动珠澳合作开发横琴，构建粤澳共商共建共管体制机制。

金融支持

• 广州：发布66条金融支持粤港澳大湾区建设措施，包括不动产跨境抵押登记试点。
• 珠海：与深交所签署战略合作框架协议，深化资本市场合作。

产业规划

• 深圳：推进海洋产业及科技金融发展。
• 广州：建设国家新一代人工智能创新发展试验区。
• 江门：筹建高标准人才公寓，推动招商引资。

交通规划

• 深圳：地铁线路将延伸至东莞、惠州，设立大湾区联合管制中心。
• 广州：轨道交通第三期建设规划调整，延伸多条线路。
• 惠州：惠清高速预计10月通车，缩短市区至南昆山时间。
• 佛山：规划新增多条过江通道，形成交通圈。
• 江门：银洲湖高速公路拟征收多条村集体土地，预计2023年通车。

备注

• 市场监测城市：全国共40城，包括华南、华东、华北、海西、华中、西部、东北等区域。
• 土地监测城市：全国共55城，涵盖多个区域，重点监测大湾区9城土地市场动态。
• 免责声明：本报告基于公开数据整理，仅作参考，不构成投资建议。

报告完毕。