保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（11月刊）-2020.12-20页_1mb

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报 11月刊总结

核心内容概览

2020年11月，大湾区房地产市场整体呈现活跃态势，成交量与土地成交均有所提升，市场分化进一步加剧。房企加快推货与促销，推动市场交投氛围提升，同时土地市场表现不一，深圳表现尤为突出。

主要观点

1. 市场成交表现

• 全国视角：11月全国40城商品住宅成交面积3230万㎡，同比和环比分别上升10%和2%，市场热度延续。
• 大湾区楼市：11月大湾区9城商品住宅成交面积851万㎡，环比上升13%，同比上升42%，市场热度维持高位。
• 区域表现：
  • 深莞惠：成交量同比上涨18%，深莞市场热度延续，惠州市场持续回落。
  • 广佛肇：成交量同比近100%，广州月底多盘推货，佛山供应提速，成交保持高位。
  • 珠中江：市场表现平稳，江门成交回落明显，珠海成交热度提升。

2. 土地市场动态

• 大湾区土拍：11月大湾区总成交面积752万㎡，总收金约562亿元，深圳以421亿元收金居全国榜首。
• 城市表现：
  • 深圳：9宗涉宅地成交，7宗达最高限价后竞配建成交，前海自贸区地块由联合体竞得，楼面价达8.52万元/㎡。
  • 广州：8宗宅地成交，总收金181亿元，南沙、天河核心板块地块热度较高。
  • 珠海：香洲区综合地块成交，总价104.8亿元，创珠海总价地王。
  • 佛山：禅城区文华地块成交单价达18464元/㎡，创佛山土拍单价TOP2。
• 土拍排行：
  • 深圳包揽Top10总价榜单5席，广州2席，珠海、惠州各1席。
  • Top10总价门槛为27.1亿元，较10月提升。
  • 深圳地块溢价率高，多数为竞至最高限价后竞配建成交。

关键信息

市场端

• 促销策略：多地加大优惠力度，以性价比吸引客户，珠海、新会、肇庆等地通过低价策略和提高佣金促进成交。
• 需求释放：年底房企冲刺业绩，推货提速，市场交投氛围显著提升。
• 市场分化：核心城市如深圳、广州、东莞表现强势，而肇庆、惠州、江门等外围城市市场热度相对较低。

土地端

• 供应放量：12月预计大湾区将出让宅地超1000万㎡，年底供地高峰来临。
• 价格波动：深圳土地市场热度不减，楼面价和溢价率均居高位；广州、佛山部分地块底价成交，市场冷热不均。
• 政策影响：多地出台调控政策，如深圳限制“打新热”、东莞规范销售行为，珠海优化新型产业用地管理。

后市研判

1. 市场端：

   • 深圳调控加码预期增强，市场热度维持高位。
   • 东莞市场热度延续，后市随供应放量成交或有所提升。
   • 广州市场分化持续，中心城区改善盘和刚需盘去化良好，外围区域以续销为主。
   • 佛山新盘入市节奏加快，市场竞争将更加激烈。

2. 土地端：

   • 广州延续年底放量惯例，深圳供地节奏放缓，江门放量明显。
   • 多数核心城市土地市场热度上升，远郊及三四线城市仍处冷淡状态。

区域动态附录

• 行业调控：
  • 深圳加强楼市调控，打击“打新热”及双轨套利行为。
  • 东莞规范销售行为，禁止加价销售和未标明费用。
• 大湾区建设：
  • 粤港澳大湾区与香港签署合作框架协议，推进基础设施建设。
  • 广东发布通用机场布局规划，新增多个机场布点，提升区域通达性。
  • 广湛高铁动工，预计2025年竣工，途经佛山、肇庆、云浮、阳江、茂名、湛江。
• 城市规划与交通发展：
  • 深圳龙华区梅观创新产业走廊土地整备规划草案发布。
  • 广州发布18、22号线北延段站点规划，提升交通连接性。
  • 东莞规划麻涌、沙田、沙角、内河四大港区，加强对外旅游休闲功能。
• 招商引资与产业布局：
  • 惠州签约多个重大产业项目，包括埃克森美孚乙烯项目、惠州湾产业新城。
  • 江门引进超亿元项目，珠西物流中心建设提速。
• 城市更新：
  • 深圳重启“小地块”城市更新计划，支持建设企业总部。
  • 广州荔湾葵蓬村、增城冯村、海珠石溪村等旧改项目推进。

总结

2020年11月，大湾区房地产市场整体呈现成交活跃、土地市场分化、政策调控加强的特征。核心城市如深圳、广州、东莞表现强劲，而外围城市如肇庆、惠州、江门则相对冷清。随着年底供地高峰来临，市场热度有望进一步上升，但政策监管趋严，市场将面临更多调控压力。