20181205-中邮证券-万科A-000002.SZ-销售增长持续_拿地环比改善_5页_504kb

万科A（000002.SZ）投资分析总结

核心内容

本报告对万科A（000002.SZ）的经营状况、财务预测及投资评级进行了分析，旨在为投资者提供决策参考。

主要观点

• 销售增长稳健：2018年11月，万科A实现合同销售面积355.6万平方米，同比增长54.88%，环比增长4.19%；合同销售金额达583.2亿元，同比增长67.83%，环比增长7.86%。1-11月累计销售面积和金额分别同比增长14.55%和16.3%。
• 销售均价提升：11月销售均价为16,400元/平，环比提升3.5个百分点，主要受益于优质项目推盘力度加大。
• 拿地策略谨慎：11月新增项目14个，主要位于二三线城市，权益建面232.8万方，环比增长33.7%。拿地均价为6729元/平，占销售均价的41.0%，环比增长30%。拿地金额同比下降17.8%，主要因土地投资放缓。
• 盈利预测乐观：预计2018-2020年公司EPS分别为2.94元、3.47元和3.93元，动态市盈率分别为8.61倍、7.29倍和6.44倍，显示公司盈利能力和估值水平持续改善。
• 投资评级为“谨慎推荐”：基于公司稳健的销售增长、合理的拿地策略及良好的盈利预期，给予“谨慎推荐”的投资评级，表示未来6个月内股票涨幅预计高于沪深300指数10%至20%。
• 财务状况良好：公司货币资金和存货持续增长，资产负债率保持稳定，流动资产和负债均呈上升趋势，显示公司具备较强的资本实力和运营能力。

关键信息

销售数据

• 11月销售面积：355.6万平方米，同比增长54.88%，环比增长4.19%
• 11月销售金额：583.2亿元，同比增长67.83%，环比增长7.86%
• 1-11月累计销售面积：3599.0万平方米，同比增长14.55%
• 1-11月累计销售金额：5439.5亿元，同比增长16.3%

拿地情况

• 新增项目：14个，主要位于二三线城市
• 权益建面：232.8万方，环比增长33.7%
• 权益价款：140.51亿元，同比下降17.8%，环比增长60.4%
• 拿地均价：6729元/平，占销售均价的41.0%，环比增长30%

盈利预测

财务指标

现金流量

• 经营活动现金流量净额：2018年预计为332.72亿元，较2017年有所下降，但2019年及以后预计持续改善。
• 投资活动现金净流入：2018年预计为70.37亿元，2019年及以后预计有所波动。
• 筹资活动现金流量：2018年预计为383.96亿元，2019年及以后保持相对稳定。
• 现金及现金等价物净增加额：2018年预计为230.23亿元，2019年及以后预计持续增长。

风险提示

• 房地产调控超预期：政策变化可能影响房地产市场走势。
• 融资成本上升：融资环境恶化可能增加财务压力。
• 长租公寓业务发展不顺利：新业务可能面临市场接受度和盈利能力的挑战。

投资建议

• 投资评级：谨慎推荐
• 预期涨幅：高于沪深300指数10%至20%

研究团队

• 首席分析师：程毅敏（SAC执业证书编号：S1340511010001）
• 研究助理：高贺（SAC执业证书编号：S1340118070002）

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• 中邮证券：成立于2002年9月，注册资本40.6亿元人民币，是中国邮政集团公司绝对控股的证券类金融子公司。
• 业务范围：包括证券经纪、证券投资咨询、证券投资基金销售、融资融券、代销金融产品、证券资产管理、证券承销与保荐、证券自营及财务顾问等。
• 分支机构：分布于北京、陕西、深圳、山东、江苏、四川、江西、湖北、湖南、福建、黑龙江、广东、浙江、辽宁、吉林、新疆、贵州、河南、山西等地。

业务简介

• 证券经纪业务：提供多种委托通道，包括现场、自助终端、电话、互联网、手机等。
• 证券自营业务：开展权益类和固定收益类投资。
• 证券投资咨询业务：为投资者提供相关信息、分析、预测或建议。
• 证券投资基金销售业务：代理发售各类基金产品，办理申购、赎回等业务。
• 证券资产管理业务：提供资产管理服务。
• 证券承销与保荐业务：开展证券承销与保荐业务。
• 财务顾问业务：提供财务顾问服务。