20181205-华泰证券-万科A-000002.SZ-推盘加速营销发力_11月销售大增_4页_963kb

万科A（000002）2018年12月05日研究报告总结

核心内容

万科A在2018年11月实现销售金额583.2亿元，同比增长68%；销售面积355.6万平方米，同比增长55%。公司1-11月累计销售金额达5439.5亿元，同比增长16%；累计销售面积达3599.0万平方米，同比增长15%。尽管9月销售金额出现负增长，但10、11月销售数据强劲回升，显示出公司在行业下行周期中具备较强的应对能力。

主要观点

• 销售表现强劲：公司通过加速推盘和加强营销力度，实现了11月销售数据的显著增长，10月和11月销售均呈现高增长态势。
• 盈利预测维持：我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测，并维持“买入”评级。
• 优质土储资源：截至9月末，公司土储建面达1.52亿平方米，权益土储建面达9243.8万平方米，同比增长17.8%和11.4%，储备资源依然丰厚。
• 融资成本低：公司11月成功发行20亿元3年期中票，利率仅为4.03%，远低于民营房企的平均发债利率7.39%，体现出其稳健的财务状况。
• 财务结构稳健：公司9月末货币资金达1327.7亿元，同比增长41%；资产负债率和净负债率分别为46.3%和51.2%，均低于行业平均水平，财务风险可控。
• 多元化布局：公司围绕房地产主业，拓展物业管理、长租公寓、商业地产、物流地产等业务，有助于提升增长韧性。

关键信息

11月销售数据

• 销售金额：583.2亿元，同比增长68%
• 销售面积：355.6万平方米，同比增长55%
• 累计销售金额（1-11月）：5439.5亿元，同比增长16%
• 累计销售面积（1-11月）：3599.0万平方米，同比增长15%

土地储备

• 11月新增开发项目：14个，计容建面391.9万平方米，权益建面232.8万平方米，权益价款140.5亿元
• 截至9月末土储建面：1.52亿平方米（在建8858.9万平方米，储备6300.6万平方米）
• 土储投资分布：83.6%集中在一二线城市，预计2019年市场环境更好

财务状况

• 货币资金：1327.7亿元，同比增长41%
• 负债率（扣除预收账款）：46.3%
• 净负债率：51.2%
• 2018年11月发行20亿元中票，利率4.03%
• 流动比率：1.19，速动比率：0.48

盈利预测（2018-2020）

估值情况

• 当前价格：25.13元
• 合理价格区间：28.80~32.00元
• 可比公司2018年平均PE：7.82倍
• 我们认为公司应享受估值溢价，合理PE估值水平为9-10倍
• 目标价：28.80~32.00元，维持“买入”评级

风险提示

• 巨盛华及其一致行动人可能继续减持公司股份，对公司股价形成压力
• 多元化业务拓展不及预期，可能影响公司盈利
• 房地产行业销售增速下滑，可能拖累公司销售表现

估值比率（2018-2020）

公司评级体系

• 买入：股价超越基准20%以上
• 增持：股价超越基准5%-20%
• 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间
• 减持：股价弱于基准5%-20%
• 卖出：股价弱于基准20%以上

行业评级体系

• 增持：行业股票指数超越基准
• 中性：行业股票指数基本与基准持平
• 减持：行业股票指数明显弱于基准