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万科A（000002）11月销售点评总结

核心内容

万科A在2018年11月实现了销售和拿地的双重增长，展现出公司在行业下行周期中仍保持稳健发展的能力。公司销售表现强劲，拿地策略相对谨慎但保持积极，整体上维持“强推”评级。

主要观点

1. 销售表现强劲

   • 11月签约金额达583.2亿元，同比增长67.8%，环比增长7.9%。
   • 签约面积为355.6万平方米，同比增长54.9%，环比增长4.2%。
   • 销售均价为16,400元/平方米，环比增长3.5%，同比增长8.4%。
   • 1-11月累计签约金额达5,439.5亿元，同比增长16.3%。
   • 累计签约面积为3,599.1万平方米，同比增长14.6%。
   • 累计销售均价为15,114元/平方米，同比增长1.5%。
   • 公司表示将完成全年6,300亿回款目标，预计12月销售将继续稳增。

2. 拿地策略积极但谨慎

   • 11月新增建面408.5万平方米，环比增长5%，同比增长9.9%。
   • 对应总地价265.2亿元，环比增长36.1%，同比增长24.5%。
   • 拿地金额占销售金额比例为45.5%，环比增长9.5个百分点，同比下降19.3个百分点。
   • 平均楼面价为6,491元/平方米，环比增长29.6%，同比增长13.2%。
   • 拿地均价占当月销售均价比例为39.6%，环比增长0.3%，同比下降5.6%。
   • 1-11月新增建面4,987.7万平方米，同比增长9.4%。
   • 对应总地价2,729.4亿元，同比下降11.7%。
   • 拿地金额占销售金额比例为50.2%，同比下降14.3个百分点。
   • 平均楼面价为5,472元/平方米，同比下降19.2%。
   • 拿地均价占当年销售均价比例为36.2%，同比下降9.0个百分点。
   • 按销售均价1.5万元/平方米估算，公司1-11月新增货值为7,482亿元，高于同期销售金额，仍属于加仓行为。

3. 投资建议

   • 维持“强推”评级，目标价为45元。
   • 公司在行业中的领先地位体现在销售和业绩的高增长，以及稳健的财务指标。
   • 面向未来，公司在房地产小周期延长的背景下，将继续依靠拿地和销售集中度提升保持龙头优势。
   • 物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域表现领先，未来业绩和估值贡献值得期待。
   • 2018-2020年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应2018年PE仅为7.6倍。

4. 风险提示

   • 房地产市场销量超预期下行。
   • 行业资金超预期收紧。

关键信息

• 目标价：45.00元
• 当前价：25.13元
• 11月销售数据：签约金额583.2亿元，签约面积355.6万平方米
• 1-11月销售数据：累计签约金额5,439.5亿元，累计签约面积3,599.1万平方米
• 新增建面与地价：1-11月新增建面4,987.7万平方米，总地价2,729.4亿元
• 拿地金额占比：1-11月拿地金额占销售金额比例为50.2%
• 财务预测：
  • 2018年每股收益预测为3.31元，对应PE为7.6倍
  • 2019年每股收益预测为4.21元，对应PE为6.0倍
  • 2020年每股收益预测为5.33元，对应PE为4.7倍
• 财务指标：
  • 2017年毛利率为34%，净利率为12%，ROE为21%
  • 2018年预测毛利率为35%，净利率为12%，ROE为23%
  • 2019年预测毛利率为35%，净利率为12%，ROE为24%
  • 2020年预测毛利率为34%，净利率为12%，ROE为24%
• 估值比率：
  • 2018年PE为7.6倍，P/B为1.7倍
  • 2019年PE为6.0倍，P/B为1.4倍
  • 2020年PE为4.7倍，P/B为1.2倍

附录信息

• 公司基本数据：

  • 总股本：1,103,915万股
  • 已上市流通股：1,103,013万股
  • 总市值：2,774.14亿元
  • 流通市值：2,441.42亿元
  • 资产负债率：84.9%
  • 每股净资产：12.7元
  • 12个月内最高/最低价：40.65/19.75元

• 研究团队：

  • 组长、首席分析师：袁豪
  • 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力
  • 团队荣誉：2017年新财富评选入围；2018年水晶球评选房地产行业第四名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名

• 机构销售通讯录：

  • 北京机构销售部：张昱洁、杜博雅、侯春钰、侯斌、过云龙、刘懿
  • 广深机构销售部：张娟、王栋、汪丽燕、罗颖茵、段佳音、朱研、杨英伟
  • 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、杨晶、张佳妮、沈颖、乌天宇、汪子阳、柯任、何逸云、张敏敏、蒋瑜

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上

• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%

• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间

• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上