20210407-中国银河-万科A-000002.SZ-销售拿地稳健增长_财务结构持续优化_5页

报告摘要

万科A 2021年第一季度经营情况总结

核心内容

万科A在2021年3月及1-3月期间，销售与拿地表现稳健，财务结构持续优化，显示出公司在房地产行业的竞争力和韧性。

主要观点

销售增长稳健：3月份，万科实现合同销售面积429.5万平方米，同比增长13.6%；合同销售金额628.4亿元，同比增长14.4%。1-3月累计销售面积1104.3万平方米，同比增长24.8%；累计销售金额1794亿元，同比增长30%。销售均价同比增长0.7%，表明公司产品在市场中保持一定的价格竞争力。
销售排名靠前：在克而瑞信息集团公布的百强榜单中，万科1-3月全口径销售金额及操盘金额均位列全国第二，延续了年初的强劲表现。
拿地节奏稳定：3月份新增11个开发项目，拿地面积204.9万平方米，同比增长45.4%；拿地金额132.7亿元，同比增长196.3%。平均楼面地价6476元/平米，同比增长103.7%。拿地强度在面积和金额口径分别提升至0.5和0.2，显示出公司对土地市场的积极布局。
拿地区域集中：拿地主要集中在二三线城市，其中二线城市占比51.7%，三线城市占比48.3%。东莞、苏州、温州为拿地金额前三的城市。
财务结构优化：截至2020年末，万科剔除预收款后的资产负债率为71.7%，净负债率18.9%，现金短债比2.3，暂为黄档。预计2021年一季度将全部达标，成为绿档房企，财务稳健性增强。
多元化发展：公司在物业管理、商业地产、物流地产等领域不断取得突破，平台化发展战略初见成效，未来有望转化为表内利润。
投资建议：基于稳健的销售增长、合理的拿地节奏和优化的财务结构，公司未来业绩保障性高。预计2021-2022年归母净利润分别为442.64亿元、474.00亿元，对应每股收益分别为3.81元/股、4.08元/股，市盈率分别为7.7倍、7.2倍，维持“推荐”评级。
风险提示：需关注行业及公司面临的经济下行压力、销售超预期下行风险以及政策调控不确定性的潜在影响。

关键信息

销售数据：
- 3月销售面积：429.5万平方米
- 3月销售金额：628.4亿元
- 1-3月累计销售面积：1104.3万平方米
- 1-3月累计销售金额：1794亿元
- 销售均价：14631元/平米
拿地数据：
- 3月新增项目11个，拿地面积204.9万平方米
- 3月拿地金额132.7亿元，同比增长196.3%
- 拿地强度（面积口径）：0.5；（金额口径）：0.2
- 拿地金额分布：二线城市51.7%，三线城市48.3%
- 3月新增货值排名全国第二，达801亿元
财务状况：
- 剔除预收款后的资产负债率：71.7%
- 净负债率：18.9%
- 现金短债比：2.3
- 有望在一季度成为绿档房企
投资评级：推荐
分析师：
- 潘玮：清华大学管理学硕士，银河证券房地产行业分析师，曾获多个分析师奖项
- 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，从事房地产行业及上下游产业链研究
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