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万科A（000002）动态跟踪报告总结

核心内容

2018年12月5日发布的动态跟踪报告对万科A的销售、拿地、新业务及财务表现进行了详细分析，并给出了“买入”评级和目标价29.44元。

主要观点

• 销售表现强劲：
  万科A在2018年11月实现合同销售金额583.2亿元，同比增长67.8%，环比增长7.9%。销售面积355.6万方，同比增长54.9%，环比增长4.2%。

  • 累计销售增速回升：1-11月累计销售金额达5439.5亿元，同比增长16.3%，完成全年目标的94%。
  • 销售均价上涨：11月销售均价为16400元/平，环比增长3.5%，维持上涨趋势。

• 拿地节奏放缓，但环比有所回升：

  • 11月新增项目14个，权益建面232.8万方，同比下降5.4%，但环比增长33.7%。
  • 支付权益价款140.5亿元，同比下降17.8%，环比增长60.4%。
  • 拿地均价占比：11月拿地均价为6036元/平，占销售均价的37%，环比增加5个百分点。
  • 拿地放缓主要因去年下半年拿地积极，形成高基数影响。

• 新业务持续发力：

  • 长租公寓：已覆盖30个主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约92%。
  • 物流仓储：已获取项目84个，总建面626万方。
  • 印力商业平台：管理项目总建面达915万方，显示公司在多元化业务布局上取得进展。

• 盈利预测与估值：

  • 预计2018-2020年每股收益（EPS）分别为3.20元、4.04元、4.95元，对应PE分别为8倍、6倍、5倍。
  • 给予2018年9.2倍估值，对应目标价29.44元，维持“买入”评级。
  • 财务指标：ROE持续提升，从2017年的19.93%增长至2020年的21.78%。
  • 估值指标：PE和PB持续下降，反映公司估值逐步走低。

• 现金流与资本结构：

  • 2018年经营活动现金流净额为-19181.42亿元，但后续年份逐步改善。
  • 资产负债率：从2017年的83.98%降至2020年的83.21%，资本结构逐步优化。
  • 带息债务占比：持续下降，从14.76%降至7.83%，显示财务杠杆降低。

关键信息

• 公司评级：维持“买入”评级，预计未来6个月内个股相对沪深300指数涨幅将超过20%。
• 风险提示：
  • 结算进度或低于预期
  • 长效机制或超预期出台
• 数据来源：Wind、西南证券
• 分析师：胡华如（执业证号：S1250517060001）
• 联系人：杨雨蕾（电话：021-58351779，邮箱：yangyul@swsc.com.cn）

附表摘要

财务预测与估值（单位：亿元）

财务分析指标

总结

万科A在2018年表现出强劲的销售增长和稳定的盈利表现，尽管单月环比增速有所放缓，但累计销售仍保持良好增长态势，完成全年目标基本无碍。公司对新业务的投入持续增加，尤其在长租公寓和物流仓储方面展现出增长潜力。财务指标显示公司盈利能力稳步提升，估值逐步下降，展现出较高的成长性和投资价值。整体来看，公司作为A股地产龙头，具备良好的发展前景，维持“买入”评级。