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万科A (000002.SZ) 2018年5月销售与拿地情况总结

核心内容

2018年6月4日，万科A公布了其2018年5月份的销售数据，整体表现稳健，维持行业龙头地位。同时，公司在土地储备方面保持相对平稳，新增土地项目数量及货值均有所增长，显示出公司对市场变化的适应能力。

主要观点

销售表现

• 5月销售数据：

  • 合同销售面积：279.7万平方米，同比增长15.58%，环比增长8.58%。
  • 合同销售金额：428.8亿元，同比增长19.48%，环比增长2.36%。
  • 销售均价：15330.71元/平米，同比增长3.37%，环比下降5.72%。

• 前5月累计销售数据：

  • 累计销售面积：1585.6万平方米，同比增长4.32%。
  • 累计销售金额：2390.3亿元，同比增长4.81%。
  • 累计销售均价：15075.05元/平米，同比微涨0.48个百分点。

• 行业排名：

  • 1-5月累计销售面积及金额位列行业前三，继续保持行业领先地位。
  • 第一梯队与第二梯队（以保利地产为例）差距约840亿元。

• 政策预期：

  • 随着政策边际改善，公司有望把握推盘节奏，推动下半年销售增长。
  • 尽管整体环境不会出现大幅放松，但预售证等政策可能在短期内有所松动。

拿地情况

• 新增土地项目：

  • 5月新增21个土地项目，其中4个为物流地产项目。
  • 新增土地净占地面积：162.30万平方米，计容建筑面积：322.40万平方米，同比增长71.02%和74.93%。

• 拿地金额：

  • 5月新增土地总地价：212.25亿元，同比增长66.35%。
  • 新增权益地价：147.05亿元，同比增长78.22%。
  • 权益拿地额/销售额占比为34.29%，显示公司拿地策略相对稳健。

• 拿地成本：

  • 5月新增土地楼面价：6583.37元/平米，位于重庆、成都等核心城市或强三线城市，拿地成本总体可控。

• 项目持有情况：

  • 17个项目中，公司持有项目仅4个，其余为合作项目，持股比例在8% -63%之间。

• 新增货值与销售对比：

  • 5月新增货值486亿元，与当月销售额接近。
  • 1-5月新增货值2467.56亿元，与累计销售额接近。

关键信息

• 投资建议：

  • 公司具备多元化业务发展战略（如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓、物业服务等）。
  • 行业集中度提升背景下，公司竞争优势明显。
  • 预计2018-2020年EPS分别为2.88、3.15、3.58元，维持“买入-A”评级，6个月目标价39元。

• 风险提示：

  • 房地产市场不及预期。
  • 政策调控过度。
  • 公司经营不达预期。

财务数据概览

收入与利润

财务指标

财务状况

• 资产负债率：从80.5%（2016）下降至76.7%（2018E）。
• 流动比率：1.24（2016）至1.26（2018E）。
• 速动比率：0.44（2016）至0.47（2018E）。
• 利息保障倍数：25.51（2016）至9.07（2018E）。

估值指标

总结

万科A在2018年5月销售表现良好，继续保持行业领先地位。尽管销售均价略有下降，但销售量和金额均实现增长，表明公司在市场调整中仍具备较强的竞争力。公司在土地储备方面保持稳健，新增土地项目数量及货值均有所提升，显示出其对市场趋势的把握能力。未来，随着政策边际改善，公司有望进一步提升销售业绩。从财务数据来看，公司盈利能力稳定，资产结构逐步优化，投资回报率持续提升，估值指标也逐步下降，表明公司具备良好的成长性和投资价值。