20181214-中邮证券-保利地产-600048.SH-销售面积同比回落_环比改善_拿地转向谨慎_5页_504kb

文档内容总结

核心内容

本报告对保利地产（600048.SH）的股票进行投资评级，给出“谨慎推荐”的结论。报告分析了公司近期的销售、拿地、盈利预测及财务状况，结合市场环境与公司策略，综合判断其未来表现。

主要观点

销售情况

• 11月销售数据：公司11月实现签约面积233.51万平方米，同比减少19.53%，环比增长11.08%；签约金额335.22亿元，同比减少7.92%，环比增长7.73%。
• 全年累计销售：2018年1-11月累计签约面积2469.16万平方米，同比增长23.96%；签约金额3682.91亿元，同比增长34.28%。
• 销售均价变化：11月签约均价为1.44万元/平方米，环比下降9.7%，显示销售价格存在下行压力。
• 市场背景：11月30大中城市商品房成交面积环比增长16.59%，但公司销售面积环比增速低于市场均值，主要因部分项目位于三四线城市。

拿地策略

• 拿地变化：11月新增6个项目，位于广州、珠海、青岛、石家庄、太原等一二线城市，较上月转向更谨慎的拿地策略。
• 土地储备：新增建面149.31万平方米，同比和环比均大幅下降；总地价67.27亿元，同比和环比均下降，权益地价占比下降14.13个百分点。
• 楼面价：楼面价为4,505元/平米，同比下降32.88%，环比下降3.18%，显示土地市场降温。

盈利预测

• EPS预测：公司预计2018-2020年EPS分别为1.58元、1.98元和2.52元。
• PE预测：对应动态市盈率分别为8.46倍、6.74倍和5.29倍，显示估值逐步下降。
• 盈利增长：归母净利润增长率分别为35.99%、25.52%和27.33%，整体保持增长趋势。

财务分析

• 营业收入：2018年预计增长21%，2019年和2020年分别增长25%和24%。
• 营业利润：预计2018年增长38.77%，2019年增长26.42%，2020年增长27.33%。
• 净利润：预计2018年增长35.99%，2019年增长25.52%，2020年增长27.33%。
• 毛利率与净利率：毛利率稳定在34%左右，净利率逐步提升，从13.45%增长至15.58%。
• ROE：ROE从9.87%提升至13.61%，显示公司盈利能力增强。
• 资产负债率：保持在77%-78%之间，显示公司财务结构稳健。
• 现金流量：2018年经营活动现金流量净额为25,870百万元，显著改善，显示公司现金流状况良好。

关键信息

投资评级

• 评级标准：谨慎推荐，预计未来6个月内股票涨幅高于沪深300指数10%-20%。

股价表现

• 收盘价：13.33元
• 52周最高/最低：18.20元/10.32元
• 总市值与流通市值：1581亿元/1562亿元
• 总股本与流通股本：119亿股/118亿股

分析师信息

• 首席分析师：程毅敏（SAC执业证书编号：S1340511010001）
• 研究助理：高贺（SAC执业证书编号：S1340118070002）

联系方式

• 电话：010-67017788-9510
• 邮箱：chengyimin@cnpsec.com, gaohe@postoa.com.cn

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策超预期。
• 市场风险：房贷利率持续上升，购房需求下降。

投资建议

• 公司优势：销售增长迅速，项目储备充足，布局一二三线城市，拿地成本下降。
• 估值合理：PE逐步下降，显示公司估值合理，盈利增长潜力较大。

公司简介

• 中邮证券：成立于2002年，注册资本40.6亿元，是中国邮政集团公司绝对控股的证券类金融子公司。
• 业务范围：涵盖证券经纪、自营业务、投资咨询、基金销售、资产管理、承销保荐、财务顾问等。

业务介绍

• 证券经纪业务：提供多种委托通道，包括现场、自助终端、电话、互联网、手机等。
• 证券自营业务：进行权益类和固定收益类投资。
• 证券投资咨询业务：为投资者提供相关分析、预测和建议。
• 基金销售业务：代理发售各类基金产品。
• 资产管理业务：开展证券资产管理业务。
• 承销与保荐业务：提供证券承销与保荐服务。
• 财务顾问业务：提供与证券交易、投资活动相关的财务顾问服务。