20210401-天风证券-新大正-002968.SZ-20Q4显著提速2021高增超预期_激励到位全力起航_9页_1mb

新大正（002968）总结

公司概况与业绩表现

新大正于2021年发布2020年度报告，全年实现营收13.18亿元，同比增长 25.01%，归母净利1.31亿元，同比增长 25.61%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利5.5元，每10股转增5股，2020年现金分红率达 45.05%。

营收结构分析

• 综合物业管理服务：收入9.85亿元，占比 74.72%，同比减少 0.56%。
• 专项物业管理服务：收入2.10亿元，占比 15.92%，同比增长 0.09%。
• 增值服务：收入1.23亿元，占比 9.31%，同比增长 0.49%。
• 其他业务：收入70.8万元，占比 0.05%。

毛利率与成本结构

• 2020年整体毛利率为 21.42%，同比提升 0.28pct。
• 综合物业管理服务毛利率 19.83%，同比减少 0.08pct。
• 专项物业管理服务毛利率 13.34%，同比增加 1.35pct。
• 增值服务毛利率 47.56%，同比增加 0.06pct。

成本构成方面，人工成本占比较高，其中：

• 综合物业管理服务人工成本占比 84.81%。
• 专项物业管理服务人工成本占比 89.7%。

经营情况

2020年公司新签项目总金额达 9.2亿元，同比增长 54%，其中省外市场占比 78%，表明全国化布局取得显著进展。

• 在管项目数达 369个，签约面积 8000万方。
• 公司在航空、办公、公共等重点业态取得突破，进驻全国 16座机场，航空物业收入同比增长 55.65%。
• 学校物业业务收入同比增长 8.25%，且通过优化异地项目管控模式，提升整体运营效率。

盈利预测与估值

公司预计2021-2023年EPS分别为：

• 2021年：1.67元
• 2022年：2.38元
• 2023年：3.17元

对应PE分别为：

• 2021年：41x
• 2022年：29x
• 2023年：22x

公司给予 买入评级，认为其业务发展超预期，员工激励到位，具备较强的成长潜力。

核心竞争力

（一）战略定位优势

公司专注智慧城市公共建筑与设施的运营与管理，业务涵盖多种城市服务类型，形成较强的市场竞争力。

（二）市场化优势

公司以公开招投标为主要拓展方式，覆盖广、机制灵活，具备较强的市场适应能力。

（三）人员与组织优势

公司拥有完善的管理团队及激励机制，员工持股计划提升了员工凝聚力，且通过培训体系提升人才能力。

（四）标准化优势

公司已通过五大管理体系认证，拥有项目全面质量管控模型，并将服务标准推广至外地项目，保障服务质量。

（五）品牌优势

公司为重庆物业管理行业第三名、中国物业服务百强前25强，具有较强的品牌影响力与市场认可度。

（六）智慧化与机械化优势

公司积极引入信息化与机械化手段，提升服务效率与客户体验，推动传统物业向智慧化转型。

风险提示

• 拿单不及预期：市场竞争激烈，新项目签约可能受阻。
• 行业竞争激烈：物业服务行业整体竞争加剧。
• 核心高管流失：关键人才流失可能影响公司发展。
• 经营状况不如预期：业务拓展与成本控制存在不确定性。

财务数据摘要

关键发展动向

• 成立深圳慧链云科技公司：推进信息化建设，提升智慧物管能力。
• 实施员工股权激励：增强核心团队稳定性，推动公司持续发展。
• 拓展重点业态：航空、办公、公共物业等实现显著增长，品牌影响力增强。
• 推进“物业+生活服务”模式：在商住物业板块探索多元化服务。

结论

新大正凭借差异化战略、市场化运营、人才激励、标准化管理、智慧化转型等优势，在2020年实现业绩超预期增长，未来三年营收与利润预计持续增长。公司具备较强的成长性，给予 买入评级，但需关注市场竞争、拿单能力和管理风险。