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全国化扩张、股权激励到位，第三方公建龙头起航

核心内容概述

新大正（002968.SZ）是一家深耕第三方公建物业领域20余年的专业物业服务企业，专注于城市公共服务与设施管理，为机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、机场、学校、医院等提供一体化综合服务。公司通过全国化布局、人才引进、股权激励及参与行业标准制定，已逐步成为公建物业领域的龙头企业，并在2021年首次获得“买入”评级。

主要观点

• 行业地位：公司是公建业态占比最高的第三方物业服务公司之一，具备较强的行业影响力。
• 全国化布局：公司自上市后加快全国扩张，2020年新进驻上海、山东、广东、甘肃、安徽等区域，覆盖21个省市，45座城市，业务区域外收入占比显著提升。
• 人才与激励：公司完成股权激励计划，主要面向董事、中高管及核心骨干，以提升管理团队积极性，增强公司竞争力。
• 行业规则制定者：公司不仅提供多元化服务，还积极参与地方及国家标准制定，推动行业规范化发展。
• 盈利预测：预计公司2021-2023年营业收入分别为19.38亿、28.53亿、39.62亿，同比增长分别为47.0%、47.2%、38.9%；归母净利润分别为1.81亿、2.54亿、3.36亿，对应PE分别为39.3X、28.0X、21.2X。
• 财务稳健：公司近年来经营现金流净额稳定增长，资产负债率逐年下降，费用控制良好，利润率保持稳定。

关键信息

公司概况

• 成立于1998年，专注城市公共服务与设施管理。
• 拥有员工2万余人，管理350多个物业项目，管理面积达8000万平方米。
• 业务覆盖21个省市，包括贵州、四川、湖北、湖南、江苏、河南、陕西、江西、北京、上海、广东、安徽等。

股权激励

• 2021年5月完成向17名对象授予157.95万股的股权激励，占公告时总股本0.98%。
• 股权激励方案设定了未来5年的业绩考核目标，包括营收和净利润的复合增速分别为35.7%、30.6%。

业务结构

• 主要业务包括学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态。
• 2020年五大业态收入占比分别为24.84%、22.30%、19.35%、21.01%、12.50%，构成较为均衡。
• 公建业态主要采用酬金制，利润率相对稳定，而住宅物业因成本上升导致利润率波动较大。

全国化布局

• 2020年重庆以外的业务收入占比提升至约78%。
• 上半年营收增长58%，其中Q1增长54.96%，Q2增长60.86%，外拓速度加快。

行业标准制定

• 公司参与多项地方及国家标准的制定，如《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》《高校物业管理服务规范》《住宅物业服务规范》等。
• 2020年牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准。

财务表现

• 2020年营业收入13.1亿，同比增长25.01%；归母净利润1.31亿，同比增长25.61%。
• 毛利率约21%，净利率约10%，费用率控制良好，管理费用率约7.5%，销售费用率约1.5%。
• 资产负债率逐年下降，2020年为30.77%，2023年预计为42.4%。
• 经营现金流净额持续增长，2021年预计为121亿元。

投资建议

• 评级：买入（首次）
• 估值：公司当前PE为51.41倍，高于行业均值20倍，但因其公建业态占比高，利润率稳定，具备更高的估值溢价潜力。
• 盈利预期：预计2021-2023年营业收入分别为19.38亿、28.53亿、39.62亿，归母净利润分别为1.81亿、2.54亿、3.36亿。
• 增长动力：全国化布局与股权激励计划共同推动公司外拓业务规模成长。

风险提示

1. 项目外拓不及预期：物业行业外拓市场竞争激烈，项目获取难度增加。
2. 成本上升压力：全国化扩张可能带来成本上升，人力成本持续增加对利润率形成压力。
3. 业务集中度过高风险：目前公司超过50%的收入来自重庆市场，若当地政策调整可能影响公司业绩。

结论

新大正凭借其在公建物业领域的深厚积累与全国化扩张战略，正在成为物业服务行业的重要参与者。公司通过股权激励、人才引进及行业标准制定，提升了管理效率与市场竞争力。尽管面临一定的成本压力和市场拓展风险，但其在公建领域的稳定盈利模式及成长潜力，使其在行业中具备较强的估值优势，值得投资者关注。