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新大正（002968）项目拓展与业绩分析总结

核心内容

新大正作为第三方公建物业管理龙头公司，持续深化全国化业务布局，推进项目拓展和中长期目标实现。2022年上半年，公司营业收入同比增长约 39.49%，达到 125,034万元，归属于上市公司股东的净利润同比增长约 25.23%，达到 9,315万元。公司预计未来三年业绩仍可保持较快增长，维持“买入”评级。

主要观点

业绩保持高增，整体符合预期

• 营业收入增长来源：2021年新拓项目的翘尾收入、2022年上半年对外拓展进展良好、增值服务收入增加。
• 净利润增长：剔除股份支付影响后，公司归母净利润同比增长约 38.57%，维持平稳高速增长。
• 毛利率变化：综合毛利率为 17.23%，环比Q1下降 0.65pct，同比下降 2.09pct。成熟项目毛利率为 18.47%，新进项目毛利率为 12.23%，新进项目占比 20.74%，同比增加 0.86pct。
• 费用率变化：销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为 1.33% / 8.03% / -0.27%，环比略有下降，同比保持平稳。

项目拓展积极，全国化布局成效显著

• 区域收入结构变化：重庆以外区域收入占比首次过半，达到 57.81%，同比增长 290.52%。
• 新签项目进展：2022H1新增拓展项目金额达 11.8亿元，新签约合同年金额约 5.4亿元，同比增长 41%。
• 中标项目亮点：中标了中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。
• 各业态增长：办公、航空、公共业态分别增长 53.67% / 44.76% / 51.64%，学校业态同比增长 24.75%，但收入占比下降 1.76pct；商住物业同比增长 7.82%，收入占比下降 3.94pct。

盈利预测与投资建议

• 净利润预测：预计2022-2024年公司归母净利润分别为 2.4亿元 / 3.3亿元 / 4.2亿元。
• 每股收益预测：预计2022-2024年EPS分别为 1.06元 / 1.43元 / 1.84元。
• 估值指标：市盈率从 33.58倍 降至 13.23倍，市净率从 5.72倍 降至 2.86倍，EV/EBITDA 从 24.38倍 降至 8.39倍，显示估值逐步下降。
• 投资评级：维持“买入”评级，基于公司积极的项目拓展和全国化布局。

关键信息

基础数据

• 总股本：229.11百万股
• 流通A股：93.55百万股
• 收盘价：24.34元
• 总市值：55.77亿元
• 流通A股市值：22.77亿元

财务预测表

资产负债表预测

现金流量表预测

风险提示

• 项目拓展不及预期：可能影响公司业绩增长。
• 新项目毛利率提升不及预期：可能影响整体盈利能力。
• 行业波动：宏观经济和政策变化可能对物业管理行业产生影响。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
  • 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
  • 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

证券分析师承诺与免责条款

• 本报告由研究员潘云娇撰写，其具有证券投资咨询执业资格。
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