深度报告-20220216-万联证券-新大正-002968.SZ-首次覆盖_第三方公建物管龙头_27页_2mb

新大正（002968）首次覆盖总结

核心内容

新大正物业集团股份有限公司是一家专注于公建物业的第三方物业管理公司，是A股市场中唯一一家专注于该领域的公司。公司自1998年成立以来，逐步从区域型公司发展为全国性物业管理企业，业务覆盖全国24个省市，为76个城市提供物业管理服务。公司以重庆为起点，自2012年起开始全国化布局，截至2021年9月30日，重庆以外区域在管项目数量占比已达49%。

公司拥有五大核心业态：学校物业、航空物业、公共物业、办公物业和商住物业，覆盖了多种公建物业类型。通过多年在公建物管领域的积累，公司在航空、学校等细分领域形成了竞争优势，并积极拓展其他业态，以实现多业态经营并进。

主要观点

• 业务布局：公司以重点中心城市为核心，辐射周边省市，构建了全国化的业务布局，重点城市新签合同额占比超过65%。
• 市场空间：公建物业市场空间广阔，预计市场规模超8000亿元，其中航空物业市场规模约260亿元，学校物业市场规模约751亿元。
• 激励机制：公司搭建了多层次的股权激励机制，将核心员工利益与公司业绩深度绑定，同时探索城市公司管理团队合伙人机制，提升市场拓展能力。
• 业绩增长：公司营收和净利润保持快速增长，2021年-2023年预计营业收入分别为20.90亿元、29.83亿元和40.51亿元，净利润分别为1.66亿元、2.42亿元和3.28亿元，增长显著。
• 盈利预测：公司当前股价37.13元/股，对应2021年-2023年业绩的市盈率分别为36.40、24.95和18.45倍，给予“买入”评级。
• 风险提示：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等风险因素需关注。

关键信息

公司发展情况

• 成立于1998年，是重庆地区第一批独立第三方物业企业。
• 截至2021年9月30日，公司业务遍布全国24个省市，为76个城市提供物业管理服务。
• 在管项目数量达到461个，签约面积约8000万方。
• 公司名称于2021年9月15日变更为“新大正物业集团股份有限公司”，以适应全国化布局。

股权结构

• 公司股权结构稳定，创始人王宣直接持有28.64%的股权，通过大正咨询间接持有4.62%，合计持有33.26%。
• 董事长李茂顺直接持有6.91%，通过大正咨询间接持有2.49%，合计持有9.4%。
• 员工持股平台大正咨询持有28%的股权，由王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇四人构成一致行动人。

股权激励

• 2021年限制性股票激励计划，拟授予187.995万股，涵盖17名核心员工。
• 考核目标为2021年-2025年营业收入年复合增速35.7%，净利润年复合增速30.6%。
• 解除限售期安排为5个阶段，分别在12个月、24个月、36个月、48个月和60个月后进行。

管理团队

• 公司管理团队经验丰富，创始人王宣拥有20年物业管理经验，现任董事长李茂顺拥有20年行业经验。
• 公司积极引入外部优秀人才，包括多位原中航物业高管和来自其他大型物管公司的资深管理人员。
• 2021年引进中高层人才30余人，充实管理团队力量。

优势业务

• 航空物业：公司是业内少有的专注于航空物业的第三方企业，2021年进入22个国际机场，开发了安保服务、行李打包等新业务。
• 学校物业：公司从2005年承接重庆大学虎溪校区物业开始，不断拓展学校物业，2020年学校物业营收达2.55亿元。
• 办公物业：公司办公物业营收增速显著，2021年H1增速达130.75%，主要得益于并购和外拓。
• 公共物业：公司公共物业市场空间广阔，2021年H1营收1.79亿元，增速达52.41%。

市场前景与业务拓展

• 公建物业市场空间广阔，预计市场规模超8000亿元，其中航空物业市场规模约260亿元，学校物业市场规模约751亿元。
• 公司通过并购和合资合作，积极布局城市运营服务，如设立多个智慧城市运营主体，推进城市服务领域的业务拓展。

盈利预测

• 2021年-2023年营业收入分别为20.90亿元、29.83亿元、40.51亿元，同比增长59%、43%、36%。
• 2021年-2023年净利润分别为1.66亿元、2.42亿元、3.28亿元，同比增长27%、46%、35%。
• 当前股价37.13元/股，对应2021年-2023年业绩的市盈率分别为36.40、24.95、18.45倍。

风险提示

• 项目外拓不及预期。
• 新项目毛利率提升不及预期。

总结

新大正作为A股中唯一专注于公建物业的第三方物业管理公司，凭借其在航空、学校等领域的竞争优势和全国化布局，展现出强劲的增长潜力。公司通过多层次的股权激励机制，增强了员工的积极性和公司业绩的确定性。随着市场空间的不断扩展，公司有望在未来实现更高的业绩增长。