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同策市场每周观察总结（2019年第9周）

核心内容概览

2019年第9周，上海商品房市场整体下行，成交量与价格同步下跌。商品住宅市场供应量大幅增加，但成交表现不佳，成交量腰斩。公寓市场供应放量，但成交量继续下滑，成交均价小幅回落。别墅市场供应极少，成交量与价格齐跌，市场仍以远郊别墅为主。商业市场仅金山明卫佳苑项目上市，成交量下跌但价格上涨，拉高整体成交均价。办公市场无新项目供应，成交量低迷，成交均价结构性回落。

商品住宅市场情况

• 供应与成交：商品住宅供应面积26.19万平米，环比上涨97%；成交量4.02万平米，环比下跌59%。
• 价格走势：成交均价55830元/平米，环比下降4%。
• 成交户型：以120平米以下的刚需中小户型为主，性价比是主要驱动因素。
• 存量压力：商品住宅存量创新高，达791万平米，去化周期15.7个月，外环外及郊环外项目去化较慢。

公寓市场情况

• 供应与成交：供应面积26.14万平米，环比上涨97%；成交量3.58万平米，环比下跌60%。
• 价格走势：成交均价56774元/平米，环比下降3%。
• 市场表现：
  • 公元2040项目因规划利好和品牌保障，开盘去化较好，位列成交TOP2。
  • 安亭新镇项目凭借口碑和品质，开盘去化也不错。
  • 阳光璞悦名庭因均价高达96362元/平米，成为成交均价最高的项目。

别墅市场情况

• 供应与成交：供应面积0.05万平米，环比无变化；成交量0.45万平米，环比下跌53%。
• 价格走势：成交均价48249元/平米，环比下降7%。
• 市场特点：
  • 本周仅有安亭新镇和新城上坤项目新开，其余为续销或延迟备案。
  • 市场成交仍以远郊别墅为主，外郊环及内环内项目成交表现较好。

商业市场情况

• 供应与成交：供应面积0.5万平米，环比下跌81%；成交量0.84万平米，环比下跌16%。
• 价格走势：成交均价49469元/平米，环比上涨53%。
• 市场表现：
  • 上海国际品牌珠宝中心成为销冠，成交面积占总成交面积的50%，均价7万以上，显著拉高整体均价。
  • 崇明区政策房项目成交表现较弱，均价仅为12738元/平米。

办公市场情况

• 供应与成交：供应面积0万平米，环比下跌100%；成交量1.06万平米，环比下跌63%。
• 价格走势：成交均价28036元/平米，环比下降47%。
• 市场表现：
  • 绿洲丰怡苑低价成交75套办公产品，均价低于1万/平米，稀释整体均价。
  • 仅有少量项目成交，市场整体低迷。

存量情况分析

• 上海楼市进入存量时代：商品住宅存量达791万平米，创两年历史新高，去化周期15.7个月。
• 区域压力：浦东新区、松江区及青浦区住宅存量压力较大。
• 商铺存量：约961万平米，去化周期由12月底的90.8个月下降至88.1个月。
• 办公存量：约849万平米，去化周期由12月底的83.9个月下降至58.4个月，主要得益于去年12月和今年1月的去化表现。

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