同策市场每周观察总结（2018年10月29日—2018年11月04日）
核心内容概览
本周房地产市场整体呈现供应高位、成交缩水、价格波动的态势。商品住宅、公寓、别墅、商铺和办公五大板块均有不同程度的表现，其中部分板块如商业和办公成交量上涨，但均价出现明显下滑，反映出市场结构变化和需求分化。
主要观点
- 商品房市场：整体供应维持高位，但成交缩水明显，预计年底新项目入市可能低于预期。
- 公寓市场：供应维持高位，成交量上涨，但均价下降，高端项目集中入市，高端改善型需求释放。
- 别墅市场：经过一个月无供应后首次放量，成交量回落，但成交价上涨，市场仍以远郊别墅为主。
- 商铺市场：供应大幅增加，成交量上涨，但成交价维持历史高位。
- 办公市场：供应放量，成交量活跃，但均价大幅下滑，受结构性因素影响。
关键信息汇总
一、商品房市场
| 物业类型 |
供应面积（万平米） |
供应环比 |
成交面积（万平米） |
成交环比 |
成交价（元/平米） |
价格环比 |
| 商品住宅 |
23.00 |
▼4% |
15.62 |
▲10% |
62642 |
▼7% |
- 本周共有7个商品房项目入市，面积达23万平米。
- 成交均价下降7%，但依然处于历史高位。
- 成交规模环比上涨10%，市场以90-140平米的改善型中小户型为主。
二、公寓市场
| 物业类型 |
供应面积（万平米） |
供应环比 |
成交面积（万平米） |
成交环比 |
成交价（元/平米） |
价格环比 |
| 公寓 |
22.00 |
▼9% |
14.82 |
▲15% |
63215 |
▼9% |
- 本周公寓供应22万平米，环比下降9%。
- 成交量上涨15%，成交均价下降9%，但依然处于历史高位。
- 高端项目集中入市，成交前十中8个项目均价超过8万元/平米。
三、别墅市场
| 物业类型 |
供应面积（万平米） |
供应环比 |
成交面积（万平米） |
成交环比 |
成交价（元/平米） |
价格环比 |
| 别墅 |
0.99 |
-- |
0.80 |
▼37% |
52049 |
▲10% |
- 本周别墅市场首次放量，供应0.99万平米。
- 成交量回落37%，成交均价上涨10%，主要受高端联排别墅项目影响。
- 市场仍以远郊别墅为主。
四、商业市场
| 物业类型 |
供应面积（万平米） |
供应环比 |
成交面积（万平米） |
成交环比 |
成交价（元/平米） |
价格环比 |
| 商业 |
3.50 |
▲123% |
1.97 |
▲14% |
42056 |
▼2% |
- 本周商业供应大幅增加，环比上涨123%。
- 成交量上涨14%，成交均价维持历史高位，但略有下降。
五、办公市场
| 物业类型 |
供应面积（万平米） |
供应环比 |
成交面积（万平米） |
成交环比 |
成交价（元/平米） |
价格环比 |
| 办公 |
4.40 |
▲24579% |
4.62 |
▲12% |
42502 |
▼35% |
- 本周办公供应4.4万平米，环比大幅上涨。
- 成交量上涨12%，但成交均价下降35%，受结构性因素影响。
存量数据
- 商品住宅：截至10月底，存量约674万平米，去化周期为9个月。
- 办公：截至10月底，存量约848万平米，去化周期由9月底的73个月降至69.6个月。
楼盘排名亮点
商品住宅供应TOP10
- 崇明县城桥镇04、05单元0508B-02地块商品住宅项目
- 堡镇中低价普通商品房项目
- 碧林湾苑
- 九龙仓滨江壹十八
- 源昌幸福里
商品住宅成交TOP10
- 崇明县城桥镇04、05单元0508B-02地块商品住宅项目
- 九庐
- 臻庭
- 晶耀商务广场
- 信达蓝尊
- 首创天阅滨江
- 阳光璞悦名庭
- 建邦16区
- 前滩东方新都
- 大华锦绣华城
公寓成交TOP10
- 崇明县城桥镇04、05单元0508B-02地块商品住宅项目
- 九庐
- 臻庭
- 晶耀商务广场
- 信达蓝尊
- 首创天阅滨江
- 阳光璞悦名庭
- 建邦16区
- 前滩东方新都
- 大华锦绣华城
商业供应TOP10
- 九亭中心
- 美罗家园宝欣苑-政策房
- 世和商务中心
- 绿洲华亭茗苑
- 金祥苑
- 嘉宝梦之缘景庭
- 中建锦绣天地
- 朗诗未来街区
- 金群苑
- 南庭公馆
商业成交TOP10
- 金祥苑
- 新华悦都
- 复兴地块办公楼项目
- 金瀚园
- 中建锦绣天地
- 金泰广场
- 奉贤宝龙城市广场
- 融创香溢天地
- 港隆休闲广场
- 远洋万和四季
办公供应TOP10
办公成交TOP10
- 中建锦绣天地
- 复兴地块办公楼项目
- 新江湾城科技广场
- 复地·申公馆
- 虹桥富力中心
- 华泰中心
- 绿地即客LOFT
- 吴泾宝龙广场
- 融信绿地国际
- 森兰美伦
总结
本周房地产市场整体表现分化，商品住宅供应高位但成交缩水，公寓市场成交量上涨但均价下降，别墅市场首次放量但成交量回落，商业市场供应和成交量同步上涨，办公市场供应放量但均价大幅下滑。市场结构变化明显，高端项目需求释放与刚需市场表现形成对比，去化周期有所改善，但整体市场仍面临资金回笼压力。
