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同策市场每周观察总结（2018年12月10日—2018年12月16日）

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现“供缩需降”的态势，但成交均价普遍上涨，反映出市场对高端改善型产品的偏好。商品住宅、公寓、别墅、商铺和办公五大类物业均有不同程度的市场变化，其中办公市场表现最为突出，成交量和均价均大幅上升。

各类物业市场情况

商品住宅

• 供应面积：3.14万平米，环比上涨2%
• 成交面积：8.49万平米，环比下降3%
• 成交均价：67794元/平米，环比上涨10%，创历史新高
• 成交户型：以90-120平米、120-140平米为主，性价比高的改善型中小户型为主要成交类型

公寓

• 供应面积：2.4万平米，环比无变化
• 成交面积：7.33万平米，环比持平
• 成交均价：69999元/平米，环比上涨7%，创今年历史新高
• 成交项目：陆家嘴壹号院以7291平米成交，均价132838元/平米，对整体均价有显著提升作用
• 高端需求：成交量前十中有6个项目均价在6万元/平米以上，显示高端改善型需求释放

别墅

• 供应面积：0.74万平米，环比下降76%
• 成交面积：1.16万平米，环比下降14%
• 成交均价：53793元/平米，环比上涨35%
• 成交特点：远郊别墅仍是主要成交类型，但内环内东汀玉珑墅项目的大面积成交拉高整体均价

商铺

• 供应面积：0.27万平米，环比下降79%
• 成交面积：1.53万平米，环比下降27%
• 成交均价：26864元/平米，环比上涨20%
• 市场趋势：供应减少，成交量下降，但均价上涨，显示结构性调整带来的价格波动

办公

• 供应面积：0万平米，环比下降100%
• 成交面积：2.28万平米，环比上涨125%
• 成交均价：46069元/平米，环比上涨38%，创历史高位
• 成交项目：鑫汇商务大厦项目以10139平米成交，均价65346元/平米，对整体均价有显著提升作用

存量与去化周期

• 商品住宅存量：698万平米，去化周期从10月底的9.5个月增至11.1个月
• 办公市场存量：876万平米，去化周期从70个月增至95个月
• 商铺存量：976万平米，去化周期从99.9个月降至97.7个月

市场趋势与分析

• 整体市场：供应量减少，成交量下降，但均价上涨，显示市场结构性调整和高端需求释放
• 公寓市场：成交均价创新高，高端项目拉动市场整体均价
• 别墅市场：远郊为主，但内环项目大单成交拉高均价
• 商铺市场：供应减少，成交量下降，均价上涨，市场活跃度下降
• 办公市场：无供应，但成交量和均价均大幅上涨，显示需求集中释放

关键信息

• 成交均价上涨：除写字楼外，其他类型商品房均价均有上涨，主要受高端项目成交影响
• 去化周期变化：商品住宅和办公市场去化周期增加，商铺去化周期略有下降
• 需求结构：改善型需求显著释放，尤其在公寓和别墅市场
• 供应集中：办公市场供应断档，而商铺和公寓供应相对稳定

总结

本周房地产市场呈现结构性上涨趋势，尽管供应量普遍减少，但成交均价持续走高，反映出市场对高端改善型产品的偏好。公寓和别墅市场因高端项目成交而表现亮眼，办公市场则因无供应但成交量大增而出现量价齐升的现象。商品住宅和办公市场去化周期有所延长，商铺去化周期略有改善。整体市场在调整中寻找新的平衡点，未来需关注供应恢复与需求变化的动态。