20210606-天风证券-房地产_土地出让金的变与不变_2页_277kb

房地产行业总结：土地出让金的变与不变

核心内容

2021年6月4日，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综[2021]19号文）。该通知标志着土地出让金等政府非税收入的征收主体从地方政府部门转向税务部门，但并不改变其归属和分成机制。

房地产相关收入归地方的情况

地方财政收入主要由预算内收入和预算外资金收入构成，其中政府基金预算收入主要来源于土地出让金。具体房地产相关收入包括：

• 房产税：约2842亿元
• 土地增值税：约6468亿元
• 契税：约7061亿元
• 城镇土地使用税：约2058亿元
• 耕地占用税：约1258亿元

这些税收合计约2.87万亿元，占地方财政收入的约32%。此外，房地产企业所得税约4120亿元，其中60%归中央，剩余40%归地方。

土地财政占比分析

从全国财政收入角度来看，2020年：

• 一般预算收入：18.3万亿元（地方占10万亿元）
• 政府基金收入：9.35万亿元（地方占8.99万亿元，其中土地出让金占8.4万亿元）

若将土地出让金、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等纳入计算，土地财政相关收入合计约10.47万亿元，占全国财政总收入的约57%。其中，地方财政中约63.5%依赖地产相关收入。

划转意义与影响

土地出让金划转税务部门征收，形式改变，实质不变。这意味着：

• 征收形式由地方政府改为税务部门
• 征收范围、对象、标准、减免、分成等政策保持不变
• 土地出让金仍为地方财政的重要来源

此次划转是落实《国税地税征管改革方案》的一部分，不意味着土地出让金退出历史舞台，也不代表其划归中央，而是对征管流程的优化。

如何降低土地财政依赖度

降低土地财政依赖度并非一朝一夕之事，主要依赖于经济转型和改革，而非征管体制的调整。当前政策更倾向于：

• 从交易环节向持有环节过渡，逐步引入房产税
• 房产税作为替代工具，但其征税能力有限（按1%税率计算，仅能征4万亿）
• 三道红线政策对房企经营行为产生深远影响，推动行业向运营导向转型

投资建议

优质龙头

• 万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口

优质成长

• 金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团

优质物管

• 招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务

低估价值

• 城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

中介和代建

• 贝壳、绿城管理控股

风险提示

• 房屋价格大幅下滑
• 房屋去化不及预期
• 疫情二次反弹

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：
  • 买入：预期股价相对收益20%以上
  • 增持：预期股价相对收益10%-20%
  • 持有：预期股价相对收益-10%-10%
  • 卖出：预期股价相对收益-10%以下

分析师声明

本报告由分析师陈天诚撰写，SAC执业证书编号：S1110517110001，邮箱：chentiancheng@tfzq.com。报告观点基于分析师个人判断，与天风证券及其相关人员无直接或间接利益关联。

一般声明

本报告版权属于天风证券股份有限公司及其附属机构，未经书面授权，不得以任何方式修改、发送或复制。报告内容仅供参考，不构成投资建议或要约，投资者应自行评估并咨询专业人士意见。

特别声明

天风证券可能持有报告中提及公司所发行的证券，或为其提供金融服务，因此可能存在潜在利益冲突。投资者应将本报告作为参考之一，而非唯一依据。