20210606-中国银河-房地产行业_理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响_2页_374kb

房地产行业点评研究报告总结

核心内容

2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布财综〔2021〕19号文，将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转至税务部门征收。该政策自2021年7月1日起在河北等7省市试点，2022年1月起在全国全面实施。

该政策是《国税地税征管体制改革方案》实施的重要组成部分，标志着税收征管体制改革的第二步推进。自2018年6月起，国税地税机构已合并为国家税务总局各地税务局，2019年1月完成社保证管职责划转，2020年1月完成水土保持补偿费征管划转，本次为第三批非税收入的征管划转。

主要观点

• 政策影响：土地出让金的征收职能划转至税务部门，不改变其资金分配格局，资金归属不变，仍由地方政府性基金预算管理。
• 征管变化：该政策强化了征管信息的实时共享，提高了土地出让金收支的规范性和透明度。
• 中央监管加强：中央政府能够更及时、准确地掌握土地出让金的使用情况，从而加强对地方政府财政行为的监督。
• 推动土地财政改革：政策有助于推动地方政府减少对土地财政的依赖，为“乡村振兴战略”的实施创造条件。

关键信息

政策背景

• 改革方案：《国税地税征管体制改革方案》提出分两步走的改革路径，第一步为国税地税机构合并，第二步为非税收入征管职责的划转。
• 实施阶段：
  • 2018年6月：国税地税机构合并完成。
  • 2019年1月：社保证管职责划转完成。
  • 2020年1月：水土保持补偿费征管划转完成。
  • 2021年7月：土地出让金等四项非税收入征管划转试点开始。
  • 2022年1月：全国全面实施。

征管流程

• 自然资源部门与使用权人签订合同后，需向税务和财政部门传递相关信息。
• 税务部门需与财政、自然资源、人民银行等相关部门实现信息互联互通，确保征管信息实时共享。

投资建议

• 行业配置价值：当前房地产行业具备一定的配置价值，政策闭环有助于市场稳定。
• 关注领域：
  • 住宅开发：建议关注行业龙头股，如万科A、保利地产、新城控股。
  • 物业管理：招商积余、新大正等物业企业值得关注。
  • 经纪服务：我爱我家等经纪服务公司为潜在投资标的。

风险提示

• 经济下行压力：行业面临宏观经济及房地产市场下行风险。
• 销售不及预期：房地产销售可能超预期下行，影响企业盈利。
• 政策不确定性：政策调控存在不确定性，可能对市场造成影响。

评级体系

分析师信息

• 潘玮：房地产行业分析师，清华大学管理学硕士，2008年加入银河证券，曾获新财富、东方财富等多个奖项。
• 王秋蘅：房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年加入中国银河证券研究院。

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦15层
  • 公司网址：www.chinastock.com.cn

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