20240828-华创证券-房地产行业跟踪报告_土地出让金下滑了多少__9页_575kb

2024年1-7月，中国百城住宅类用地成交总价约6470亿元，同比下滑38%，较2020年市场高点跌幅达44%。一线城市、二线城市和三线城市成交总价同比分别下滑42%、31%和47%，其中二线城市跌幅相对较小。与此同时，地方政府土地出让金收入2024年1-7月约18万亿元，同比下滑22%，较2021年高点跌幅33%，部分省份如江苏、安徽、浙江的土地出让金收入较2021年分别下滑26%、36%和38%。

土地出让金持续下滑的主要原因是过去房企超前拿地，导致土地城镇化速度超过人口城镇化，进而引发库存积压问题。典型房企库存去化周期接近5年，部分中西部和东北地区因房地产市场热度低，土地财政依赖度较高。数据显示，贵州、江苏、四川、山东和河南等省份土地出让金/税收收入5年平均值超过100%，而北京、上海等地依赖度较低。

投资方面，报告建议耐心等待行业复苏信号，因为房企价值主要取决于土储的地价水平，运营能力影响有限，目前寻找超额收益较为困难。重点关注城中村改造、历史土储问题解决的房企（如绿城中国、华润置地），以及二手房市场中的专业中介公司（如贝壳-W）。风险包括政策效果不及预期和地产市场超预期下行，可能拖累相关城市产业和基础设施发展速度。

总体而言，房地产行业面临下行压力，需关注结构性机会，避免盲目操作。