房地产税改革研究系列之一：房地产税能否替代土地出让收入？_25页_2mb

恒大研究院：房地产税能否替代土地出让收入？

核心内容

恒大研究院的报告探讨了房地产税改革对地方财政收入结构的影响，重点分析房地产税是否能够替代土地出让收入。报告指出，房地产税目前无法在短期内替代土地出让收入，但长期来看，随着房地产市场进入存量房时代，房地产税有望成为地方财政的重要来源。

主要观点

1. 房地产税规模偏小：我国房地产税主要集中在开发建设环节，保有环节的税收规模较小，仅占地方本级税收收入的7.2%，远低于OECD国家的平均水平（50%）。

2. 土地财政依赖严重：2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占28.6%，房地产相关税收占17.1%。土地出让收入是地方政府的重要财源，用于城市和基础设施建设。

3. 房地产税改革目标：房地产税改革旨在健全地方税体系，推动土地财政转型。通过将房产税和城镇土地使用税合并，对个人住房征税，以适应未来存量房时代的新形势。

4. 短期无法替代土地出让收入：根据模拟测算，即使在合理税率和免征面积下，房地产税规模也远低于土地出让收入。要使房地产税超过土地出让收入，需设定较高税率（如免征面积为0时，税率需在2.5%以上；免征面积为12平，税率需在4%以上）。

5. 长期替代潜力：随着城镇化率提高、人均居住面积增加和房价收入比下降，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源。预计未来房地产税规模可达0.6-7.2万亿元，占地方财政收入的4.1%-47.7%。

6. 区域差异显著：各省房地产税规模和对土地出让收入的替代度存在明显差异。经济越发达、城镇化率越高，房地产税规模越大，但土地出让收入占比也更高，因此替代度相对较低。

7. 房地产税与土地出让收入存在“跷跷板”关系：房地产税的征收可能对土地出让收入产生负面影响，因此两者不能完全替代，但在一定时期内此消彼长。

关键信息

• 房地产税测算模型：房地产税规模 = 名义税率 × 全国存量住房价值 × 征税住房占比。
• 合理税率和免征面积：参考国际经验，我国合理的房地产税收入比为0.6%-6.7%，对应实际税率0.1%-1%，名义税率0.3%-3.5%。
• 短期模拟数据：以2017年土地出让收入5.2万亿元为标准，房地产税规模仅为1678-19579亿元，仅占地方财政收入的1.1%-13.0%。
• 长期模拟数据：房地产税规模可达0.6-7.2万亿元，占地方财政收入的4.1%-47.7%。
• 区域替代度：东部沿海省份房地产税替代度较高，西部、东北和京沪地区替代度较低，与地方财政对土地出让收入的依赖度呈负相关。

结构分析

1. 健全地方税体系，推动土地财政转型

• 国际比较：房地产税是国际上地方的主要税种，平均占地方税收收入的50%。
• 我国现状：房地产保有环节税收规模小，主要由于税基小和税收优惠。
• 土地财政问题：当前地方政府高度依赖土地出让收入和房地产相关税收，形成“土地财政”模式。
• 转型必要性：随着城市化推进和房地产市场进入存量房时代，土地财政模式面临挑战，房地产税改革势在必行。

2. 房地产税能否替代土地出让收入

• 测算模型：基于名义税率、税基和税收优惠，模拟房地产税规模。
• 短期分析：房地产税规模无法超过土地出让收入，税率需在4%以上，且免征面积需小于12平。
• 长期分析：随着城镇化率提高、人均住房面积增加和房价收入比下降，房地产税有望成为重要财源。

3. 短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率

• 模拟规模：各省房地产税规模差异显著，东部沿海省份规模较大。
• 替代率分析：替代度与地方财政对土地出让收入的依赖度呈负相关，经济发达省份替代度较低。
• 区域特征：京沪已进入存量房时代，而其他省份仍处于增量房阶段，土地出让收入规模远高于房地产税。

风险提示

• 房地产税改革方案可能超预期。
• 土地出让收入可能超预期，影响房地产税替代进程。

结论

房地产税改革是推动地方财政转型的重要举措，但短期内无法替代土地出让收入。随着房地产市场逐步进入存量房时代，房地产税有望成为地方财政的重要组成部分，实现对土地出让收入的逐步替代。