20210124-中国银河-房地产行业周度观点_部分城市调控新政不改板块全年反弹动能_10页_1mb

房地产行业周度观点总结（2021.1.16-1.22）

核心内容

行业整体表现

• 房地产板块在2021年1月18日至1月22日期间跌幅为 1.1%，在30个一级行业中排名倒数第5。
• 同期上证综指涨幅为 1.13%，沪深300涨幅为 2.05%，房地产板块跑输大盘。
• 子板块中，物业经纪服务表现最佳，涨幅达 7.05%。

成交数据

• 30大中城市商品房成交面积：1月16日-1月22日为 367万平方米，同比增长 85.8%，环比 -11%。
  • 一线城市：成交面积 98万平方米，同比增长 197.2%，环比 +11%。
  • 二线城市：成交面积 159万平方米，同比增长 71.5%，环比 -12.9%。
  • 三线城市：成交面积 110万平方米，同比增长 53.3%，环比 -22.3%。
• 16大中城市二手房成交量：1月16日-1月22日为 193万平方米，同比 +136.2%，环比 -5.1%。
  • 成交热度仍维持在2020年底的高水平。

土地市场

• 土地供应紧张，百城土地供应规划建面为 612.9万平方米，同比 -80.3%，环比 -43.5%。
• 土地成交面积为 898.36万平方米，同比 -68.8%，环比 -29.2%，成交供应比为 1.5。
• 土地溢价率为 11.18%，较前一周下降 1.2个百分点。
  • 一线城市：土地溢价率 3.35%，环比上升。
  • 二线城市：土地溢价率 15.6%，较上周上升。
  • 三线城市：土地溢价率 13.4%，较上周下降。

主要观点

行业趋势

• 房地产行业整体处于历史估值底部区域，TTM市盈率为 7.99X，PB为 1.16X，均低于1年、3年、5年移动均值。
• 房地产行业基本面稳健，虽部分城市出台调控政策，但不改全年反弹动能。
• 政策层面：调控政策以“因城施策”为主，短期可能影响市场情绪，但有利于行业长期稳定发展。

分析师观点

• 建议关注住宅开发、物业管理、经纪服务三大细分领域的头部企业。
• 重点推荐：
  • 住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团（低估值、高股息）。
  • 成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设（销售提速、弹性较大）。
  • 物业行业龙头：招商积余。
  • 经纪服务行业标的：我爱我家。

关键信息

调控政策

• 南京：调整人才购房政策，限制虚假申请行为。
• 上海：加码调控，规定离婚三年内购房资格不增加，完善公证摇号选房制度。
• 深圳：明确居民家庭住房登记规则，暂停夫妻婚内更名。

数据背景

• LPR连续9期未变，保持平稳。
• 统计局数据显示：2020年房地产开发投资增长 7.0%，商品房销售面积增长 2.6%，开发企业到位资金增长 8.1%。
• 土地市场滞后：统计时间较成交数据滞后一周。

风险提示

• 经济及行业下行压力。
• 销售超预期下行。
• 政策调控不确定性。

评级体系

行业评级

• 推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。
• 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
• 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
• 回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。

公司评级

• 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报 20%及以上。
• 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报 10%-20%。
• 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报 10%及以上。

分析师简介

• 潘玮：房地产行业分析师，清华大学管理学硕士，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师奖项。
• 王秋蘅：房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年加入中国银河证券研究院。

联系方式

• 中国银河证券研究院
  • 深圳：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦15层
  • 公司网址：www.chinastock.com.cn