20210124-西南证券-房地产行业周报_上海楼市调控限制投机_不改长期市场趋势_14页_1mb

上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势

核心内容

2020年全国房地产市场持续回暖，房地产开发投资、住宅销售面积和销售额均实现增长。尽管政策调控力度加大，但整体市场趋势未受影响，尤其在核心城市，市场表现依然强劲。

主要观点

• 市场回暖：2020年全国房地产开发投资完成额达14.14万亿元，累计同比增长7.0%。住宅销售面积和销售额分别增长3.2%和10.8%。
• 上海楼市表现突出：2020年1-12月上海商品住宅销售面积同比增长19%，销售额增长24%。下半年市场过热，7-10月成交金额同比增速均超过30%，12月更是达到66%。
• 调控政策加码：上海市出台多项调控措施，包括限购、增值税、信贷、土地供应和销售管理，以抑制投机行为，稳定市场预期。
• 结构性供需问题改善：2021年上海将推进中心城区旧房改造和租赁房建设，缓解结构性供需不平衡问题，促进市场健康发展。
• 投资策略：板块估值处于低位，建议适当增配，关注四条主线：龙头房企、特色房企、城市更新型房企和优质物管企业。

关键信息

2020年全国楼市数据

• 房地产开发投资：14.14万亿元，同比增长7.0%。
• 住宅销售面积：15.49亿平方米，同比增长3.2%。
• 住宅销售额：15.46万亿元，同比增长10.8%。
• 住宅新开工面积：16.4亿平方米，同比下降1.9%。
• 住宅竣工面积：6.6亿平方米，同比下降3.1%。

上海楼市表现

• 销售面积与销售额：全年销售面积919万平方米，同比增长19%；销售额5174亿元，同比增长24%。
• 调控措施：
  • 限购政策：离异购房需在3年内按离异前家庭总套数计算。
  • 增值税调整：个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
  • 信贷管理：加强首付资金来源核查，防止违规资金流入楼市。
  • 销售管理：完善公证摇号选房制度，优先保障无房家庭自住需求。
  • 土地供应优化：增加郊区和五大新城的商品住房用地供应，缓解供需矛盾。

2021年上海楼市改善措施

• 中心城区改造：完成70万平方米成片二级旧里以下房屋改造，推进1000万平方米旧住房更新。
• 租赁房建设：加快租赁房建设，形成5.3万套供应，解决结构性供需不平衡问题。
• 政策保障：新政优先保障无房家庭购房需求，推动市场持续向好。

投资建议

投资主线

1. 均衡型龙头房企：万科A、融创中国、保利地产、旭辉控股等。
2. 永续经营型特色房企：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等。
3. 城市更新型特色房企：龙光集团、佳兆业集团等。
4. 优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。

行业估值与趋势

• 板块估值低位：行业市盈率TTM为8.38，低于沪深300市盈率TTM（17.0）。
• 政策利空出尽：在调控政策影响下，板块投资价值凸显，建议适当增配。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：行业销售增长可能不及预期。
• 政策调控风险：行业调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。

相关研究

• 房地产行业周报（1.11-1.17）：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升。
• 房地产行业周报（1.4-1.10）：政策驱动物管行情，多维竞争加速分化。
• 房地产行业：加速发展物业服务，推进人民美好生活：聚焦物业服务行业的发展机遇。
• 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定。
• 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升。

附录

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

公司评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上。
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下。

数据来源

• 国家统计局
• 中国指数研究院
• 上海市住建委
• 克而瑞研究中心
• Wind、东方财富网、中国经济网等

风险提示

• 房企项目交付低于预期
• 行业销售增长低于预期
• 行业调控政策超过预期

分析师承诺

本报告由分析师沈猛撰写，具有证券投资咨询执业资格，报告所采用数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于职业理解，独立、客观地出具本报告，不因报告内容获取任何形式的补偿。

重要声明

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