20210124-东北证券-房地产行业动态报告_上海楼市新政调控趋紧_2020Q4地产继续低配_33页_3mb

房地产行业2021年1月24日研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2021年1月房地产市场的整体表现、行业动态、土地市场、成交市场以及推盘去化情况，并提供了重点公司财务数据和相关公告信息。整体来看，A股房地产板块表现疲软，而H股内房股则保持稳定增长。同时，政策调控趋紧，房地产市场面临结构性分化。

主要观点

1. 市场表现

• A股板块：申万房地产板块上周累计下跌1.21%，表现落后于上证综指（+1.13%）和深证成指（+3.97%）。
• H股板块：内房股指数上周上涨5.44%，表现优于恒生指数（+3.06%）。
• 个股表现：A股中新城控股涨幅最大（+23.92%），而美好置业跌幅最大（-40.94%）；H股中新城发展涨幅最大（+21.04%），三盛控股跌幅最大（-16.70%）。

2. 行业新闻

• 2020年中国商品房销售面积同比增长2.6%，销售额增长8.7%，增速较上年提升2.2个百分点。
• 全国首套房贷利率5.22%，二套房贷利率5.53%，均环比下降1BP，19个城市房贷利率下降。
• LPR连续9个月保持不变，1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。
• 北京市房地产开发企业房屋新开工面积同比增长45%，住宅新开工面积增长71%；但住宅销售面积同比下降7%。
• 海南省房地产开发投资占比下降，商品房新开工面积中非住宅类占比提升。

3. 土地市场

• 供应面积：全国100大中城市土地供应面积597万方，环比下降43.6%，同比下降66.9%。
• 成交面积：全国100大中城市土地成交面积889万方，环比下降20.7%，同比下降65.7%。
• 楼面价：全国百城楼面价为2440元/平，环比下降9.6%，同比下降14.0%。
• 溢价率：全国百城溢价率为10.2%，环比下降2.2%，同比下降4.6%。
• 分线城市：
  • 一线城市：供应面积84万方，环比上升32.3%；成交面积238万方，环比下降23.9%。
  • 二线城市：供应面积233万方，环比下降49.2%；成交面积347万方，环比上升49.1%。
  • 三线城市：供应面积280万方，环比下降47.7%；成交面积303万方，环比下降47.3%。

4. 成交市场

• 新房成交：30大中城市新房成交面积为391万方，环比下降6.0%，同比上升58.2%。
  • 一线城市成交面积104万方，环比上升21.4%，同比上升156.1%。
  • 二线城市成交面积169万方，环比下降10.7%，同比上升47.8%。
  • 三线城市成交面积117万方，环比下降16.3%，同比上升28.0%。
• 二手房成交：15城二手房成交面积184万方，环比上升3.4%，同比上升59.3%。
  • 一线城市成交面积58万方，环比上升26.6%，同比上升64.5%。
  • 二线城市成交面积108万方，环比下降3.7%，同比上升53.1%。
  • 三线城市成交面积18万方，环比下降9.8%，同比上升87.1%。
• 价格指数：
  • 新房：百城住宅均价15795元/平，环比上升0.25%，同比上升3.46%。
  • 二手房：70大中城市二手房价格指数环比上升0.1%，同比上升2.1%。

5. 推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积为476万方，环比上升85.6%，同比上升24.9%。
• 库存面积：15城库存面积为22268万方，环比上升0.8%，同比上升13.6%。
• 去化周期：15城去化周期为17.8月，环比上升0.1月，同比上升0.0月。
  • 一线城市去化周期21.6月，环比下降0.0月，同比减少4.2月。
  • 二线城市去化周期14.9月，环比上升0.1月，同比上升3.5月。
  • 三线城市去化周期15.6月，环比下降0.1月，同比减少7.6月。
• 批售比：15城批售比为1.27，环比上升0.03，同比下降0.13。

关键信息

公司动态

• 保利地产：2020年营收2452.62亿元（+3.93%），归母净利润289.08亿元（+3.39%），EPS为2.42元（+3.01%）。
• 绿地控股：2020年营收4812.96亿元（+12.43%），归母净利润137.21亿元（-6.93%），EPS为1.13元（-6.61%）。
• 荣盛发展：发行3亿美元高级无抵押定息债券，票面利率8.95%。
• 中南建设：获明显增持，持股占流通股比重排名第一。

个股推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口。
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

重点公司财务数据

图表概览

• 图1-4：沪深300、申万房地产板块、恒生指数及内房股指数的周涨跌幅对比。
• 图5-12：土地市场供需、价格、溢价率等数据的周度和月度变化。
• 图13-19：新房和二手房成交面积及同比、环比数据。
• 图20-31：住宅价格指数及同比、环比变化。

总结

本报告指出，2020年尾房地产销售热度不减，但整体市场表现疲软。政策调控趋紧，特别是上海出台新楼市政策，打击投机购房，提高二手房交易成本，可能导致二手房市场降温。同时，土地市场整体成交规模下降，但部分城市仍有供应，楼面价和溢价率均呈现下行趋势。新房成交面积稳步增长，但二手房市场仍面临下行压力。A股地产板块整体表现不佳，而H股内房股则相对稳定。在个股层面，万科A、保利地产等一线房企表现稳健，而中南建设、蓝光发展等二线房企获明显关注。整体来看，行业面临结构性分化，核心城市资源稀缺，局部供需不平衡，市场预期分化，建议关注业绩确定性强、资源卓越的一线房企及物管公司。