20160327-兴业证券-房地产行业周报_重点城市调控收紧_不改长期向上逻辑_20页_729kb

房地产行业周报总结（2016.3.19--2016.3.25）

核心内容

2016年第13周（3月19日-3月25日），中国房地产市场整体呈现成交面积同比大幅上涨，但环比有所回调的态势。重点城市调控政策收紧，对短期房价形成一定压力，但分析师认为长期不改行业基本面向上的逻辑，并维持对地产行业的乐观预期，推荐布局核心城市地产股。

主要观点

• 政策调整：重点城市出台限购、首付比例、社保缴纳年限等调控政策，但这些政策更多是短期调整，不会改变房地产长期发展的趋势。
• 营改增影响：房地产行业增值税税率设定为11%，且个人住房出售税负有所下降，预计对房地产企业和个人的实际税负水平有所降低，利好行业复苏。
• 市场表现：全国新房成交面积环比下降12%，但同比上涨55%；二手房成交面积环比上涨8%，同比上涨160%，显示出市场强劲的复苏势头。
• 投资建议：持续看好房地产行情，推荐华联控股、泰禾集团、华发股份、格力地产、香江控股、华夏幸福、保利地产、万科A、世联行、三六五网等公司。
• 风险提示：销售回升幅度不及预期可能影响行业表现。

关键信息

成交数据概览

• 全国新房成交：套数78088套，面积856万平米，同比上涨55%。
• 一线城市新房成交：套数12071套，面积139万平米，同比上涨63%。
• 二线城市新房成交：套数44946套，面积479万平米，同比上涨71%。
• 三线城市新房成交：套数21071套，面积239万平米，同比上涨27%。
• 全国二手房成交：套数37511套，面积2776万平米，同比上涨160%。

城市表现

• 上海：新房销售环比上升29%，同比上升83%；二手房销售环比上升11%，同比上升162%。
• 杭州：新房销售环比下降7%，同比上升215%；二手房销售环比上升15%，同比上升175%。
• 苏州：新房销售环比上升16%，同比上升73%。
• 南京：新房销售环比上升34%，同比上升238%。
• 武汉：新房销售环比下降5%，同比上升67%。
• 成都：新房销售环比上升13%，同比上升34%。
• 深圳：新房销售环比上升5%，同比下降4%；二手房销售环比上升17%，同比上升156%。
• 北京：新房销售环比上升2%，同比上升26%；二手房销售环比上升9%，同比上升166%。
• 天津：新房销售环比上升12%，同比上升181%；二手房销售环比上升7%，同比上升126%。

政策动态

• 全国营改增：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业适用11%增值税税率，预计减轻税负。
• 地方政策：
  • 上海：非户籍家庭购房社保缴纳年限从2年增至5年，二套房首付比例上调。
  • 深圳：非户籍家庭购房社保缴纳年限从1年增至3年，首套房首付比例从3成提升至4成。
  • 武汉：首套房公积金贷款最高额度降至50万元。
  • 宁波：二套房首付比例降至30%。
  • 成都：商业用地可转型为住宅用地。
  • 珠海：全面放开楼市限购。
  • 三亚：首套房契税优惠。

行业展望

• 长期趋势：中国地产大周期未见顶，小周期在宽松货币政策下仍将持续上行。
• 金融支持：在金融自由化背景下，银行对住房按揭贷款的偏好将增加，推动地产行业继续发展。
• 政策基调：尽管部分城市出台调控政策，但总体仍支持地产去库存。

投资建议

• 推荐股票：华联控股、泰禾集团、华发股份、格力地产、香江控股、华夏幸福、保利地产、万科A、世联行、三六五网。
• 评级说明：
  • 行业推荐：相对表现优于市场；
  • 公司买入：相对大盘涨幅大于15%；
  • 公司增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间；
  • 公司中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间；
  • 公司减持：相对大盘涨幅小于-5%。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期可能对行业造成一定影响。

数据来源

• 数据来源：WIND，兴业证券研究所
• 图表来源：wind资讯、兴业证券研究所