20210124-开源证券-房地产行业周报_全年需求景气度高位_上海房地产调控升级_12页

房地产行业分析总结

核心内容

2021年1月24日发布的房地产行业研究报告，对2020年全年房地产市场表现及2021年第一季度市场趋势进行了分析。报告指出，房地产行业仍被视为财政和投资的重要托底工具，政策基调保持“房住不炒+因城施策”，但具体执行将根据实际情况相机调整。当前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位，预计全年结算将回到增长轨道，建议投资者继续关注地产板块机会，维持行业“看好”评级。

主要观点

• 政策保持稳定：中央层面宏观政策基调不变，发改委强调政策连续性和稳定性，避免“急转弯”；国家统计局数据显示，2020年全年房地产开发投资增长7.0%，商品房销售面积和销售额分别增长2.6%和8.7%。
• 上海调控升级：上海出台多项调控政策，包括对夫妻离异购房的限制、提高增值税征免年限、优化土地供应结构、暂停婚内更名等，旨在保持市场平稳健康发展。
• 地方政策多元化：各地政策因城施策，如深圳补充“715新政”，广州打击投机炒房，无锡推行新房精装新政，均体现地方对房地产市场的精细化管理。
• 市场成交分化：新房成交表现亮眼，2021年第4周全国32城新房成交面积同比增长58%，累计同比增长29%；而9城二手房成交表现萎靡，累计同比增速为-13%，但单周同比增速达到137%。
• 土地市场热度不减：全国100城土地市场成交溢价率保持高位（18.3%），流拍率低位徘徊（0.9%）；三线城市溢价率最高（32.8%），流拍率最低（0.0%）。
• 融资环境改善：2021年第4周房企信用债发行规模同比增长209%，海外债发行规模同比增长17%，平均加权利率有所回落，显示融资环境有所宽松。
• LPR保持稳定：1年期和5年期LPR连续9个月不变，分别为3.85%和4.65%，房贷利率维持低位，有助于降低购房成本。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为在宽信用环境下，限价政策有所松动，有利于房企利润率修复和存货价值重估。

关键信息

2020年全年表现

• 销售数据：商品房销售面积单月同比增长11.5%，累计增速为2.6%；商品房销售额单月同比增长18.9%，累计增速为8.7%。
• 投资数据：房地产开发投资额同比增长9.3%，累计增速为7.0%；施工面积单月增速28.0%，土地成交价款累计增速17.4%。
• 到位资金：房地产开发企业到位资金同比增长21.8%，其中自筹资金和按揭贷款增速表现最佳。

2021年第4周市场动态

• 新房成交：全国32城新房成交面积382万平米，同比增长58%，累计同比增长29%；一线城市表现最佳，单周同比增速达299%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积139万平米，同比增长137%，但累计同比增速仍为-13%。
• 土地市场：100城全类型土地成交溢价率18.3%，流拍率0.9%；三线城市溢价率最高（32.8%），流拍率最低（0.0%）。
• 融资情况：信用债发行140亿元，同比增加209%；海外债发行87.2亿美元，同比增加17%；平均加权利率有所回落。

风险提示

• 销售波动：行业销售规模波动较大，可能影响房企回款。
• 政策调整：按揭利率上行或税收政策收紧可能带来经营风险。
• 融资收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧企业流动性压力。

投资建议

• 维持“看好”评级：认为房地产仍是重要的托底工具，政策框架下仍有增长潜力。
• 关注机会：建议2021年第一季度继续关注地产板块，把握市场复苏机会。

估值与市场前景

• 估值修复：房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。
• 市场复苏：随着疫情影响消散，预计全年结算将回到增长轨道。

总结

报告整体呈现房地产市场在2020年表现强劲，政策调控趋于精细化，市场成交分化明显，土地市场热度持续，融资环境有所宽松。分析师建议投资者在当前环境下继续关注房地产行业，但需警惕销售波动、政策调整和融资收紧等风险。