宏观经济专题：地产调控放松效果或有限-20211026-开源证券-18页_781kb

宏观研究团队：地产调控放松效果或有限

核心内容

本文主要分析了2021年以来中国房地产市场调控政策的调整情况及其对市场的影响。尽管部分城市采取了“因城施策”的政策微调，如放宽购房资格、增加购房补贴等，但整体调控基调仍以收紧为主，政策放松效果有限。同时，房地产投资和销售增速持续下行，未来仍面临较大压力。

主要观点

1.1 地产政策微调集中在部分城市

• 政策调整地区：主要集中在东北地区、山东的二线城市以及中西部三线城市。
• 放松措施：
  • 提高公积金贷款额度；
  • 放宽落户限制和购房资格；
  • 给予符合条件人才购房补贴；
  • 实施房价限跌政策；
  • 增加购房补贴；
  • 下调房贷利率。
• 政策趋势：自2021年7月以来，政策松动的城市数量有所增加。

1.2 政策放松对地产提振作用有限

• 政策基调：整体调控以收紧为主，约70%的城市政策趋于收紧，较2020年提升34个百分点。
• 一线城市与二线城市：收紧类政策占比分别为96%和64%。
• 热点城市：如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。
• 放松效果：较早放松调控的城市如青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等，商品房销售面积增速持续下降。前8月，沈阳和呼和浩特的两年复合增速分别为-10.7%和-5.6%，较2020年分别下降5.8和20.3个百分点。

1.3 未来地产投资或延续下行

• 资金紧张：房企融资趋紧，国内贷款两年复合增速连续三个月负增长。
• 销售回落：地产销售自年中以来持续回落，9月两年复合增速首次转负。
• 库存去化周期回升：商品房库存去化周期同比增速由年中-23%转为9月30.6%，三线城市去化周期回升尤为明显。
• 历史对比：当前房企资金和库存去化环境与2011年、2018年相似，地产投资仍面临较大下行压力。

关键信息

土地市场表现

• 土地流拍率上升：青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等地土地流拍率显著上升，土地出让收入两年复合增速为负。
• 土地供应与成交：土地供应量和挂牌均价齐升，但成交溢价率也有所上升。

房地产销售与投资

• 销售面积增速下降：多个城市销售面积增速持续下降，表明市场反应冷淡。
• 投资下行：地产投资增速已连续5个月下行，预计未来仍将持续。

其他经济指标

• 通胀：蔬菜价格超季节性上涨，猪肉价格上涨。
• 汇率：人民币对美元升值，美元指数下跌。
• 大宗商品：多数商品价格回落，能源化工板块领跌，动力煤价格上升，国际原油价格回升。

风险提示

• 政策调整可能对市场产生较大影响，需密切关注。

图表目录（摘要）

• 图1：因城施策微调城市前期土地出让大幅减少
• 图2：因城施策微调城市地产销售普遍恶化
• 图3：2021年以来，因城施策以收紧为主
• 图4：一线城市收紧类政策占比较高
• 图5：青岛、沈阳等城市地产销售面积增速下行
• 图6：岳阳、韶关等城市地产销售面积增速下行
• 图7：房价增速趋下行
• 图8：居民购房情绪明显回落
• 图9：地产投资与开发资金密切相关
• 图10：年中以来，地产开发资金增速快速下行
• 图11：库存去化周期同比回升
• 图12：二三线城市去化周期同比回升
• 图13：2011年，调控加码下，地产投资下行14个月
• 图14：2018年，调控加码下，地产投资下行8个月
• 图15：2021年以来，地产投资、销售增速已下行5个月
• 图16：新开工、竣工面积增速均已转负

总结

本文指出，尽管部分城市进行了“因城施策”的政策微调，但整体调控仍以收紧为主，放松政策对地产市场的提振效果有限。房地产投资和销售增速持续下行，资金紧张和库存去化周期回升是主要制约因素。同时，其他经济指标如蔬菜、猪肉价格、汇率和大宗商品价格也反映出当前经济环境的复杂性。需关注政策调整对市场的影响，以及房地产投资未来的走势。